Analisis financiero.TRABAJO PRÁCTICO Nº 1

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Flujos de capital: se ejecutan sólo en el año 0 y en el año 10.

- El precio de compra es US$ 160.000 (equivalente a AR$ 2.128.000 al tipo de cambio libre de 13,3 AR$/US$ vigente al momento de la confección del informe). Suponga que este monto se eroga en el año 0, al igual que las comisiones de inmobiliaria (3%) y el costo de escrituración (2%). En el año 10 se vende el depto. en el mismo valor en US$ al cual fue comprado, se paga comisión de inmobiliaria (3%) y costo de escrituración (1%).

Flujos corrientes: se ejecutan anualmente entre el año 1 y el año 10, ambos inclusive. Hay varias formas de computar esto pero, como deseamos replicar el número de RI, seguiremos su método. Para cada línea de ingresos y gastos corrientes, RI hace la suma directa de los flujos de cada uno de los 10 años y luego imputa a cada año en el flujo de fondos el valor anual promedio.[2] Si bien siguiendo a RI le daré números en pesos, para facilitar el ejercicio le recomiendo que traduzca todos ellos a dólares al tipo de cambio libre antedicho. Esto equivale a suponer que el tipo de cambio real se mantiene constante durante el horizonte de planeamiento del ejercicio, supuesto que relajamos en 7.3 más abajo). RI supone que se compra el departamento en un año (año 0) y que los flujos corrientes del primer año (ingresos y gastos) se perciben un año más tarde (año 1).

- Alquiler: Se conviene la modalidad “paquete” por AR$ 9.500 mensuales (= AR$ 7.000 de alquiler + AR$ 2.500 de expensas). Se supone que cada contrato de alquiler dura 28,5 meses y que luego hay 1,5 meses de vacancia hasta que entra un nuevo inquilino. En total el departamento estará alquilado durante 114 meses, durante los cuales se percibirán alquileres, y vacante durante 6. Sin embargo, en este informe RI supone que se cobran al inquilino las expensas durante los 120 meses, no durante 114.

- Gastos. Pintura: Se estima una blanqueada antes del ingreso de cada inquilino, o sea cuatro en total. El costo total de cada blanqueada, sumando material y mano de obra, es AR$ 20.000. Pisos: Se estima un único cambio de alfombra a un costo de AR$ 16.000, el cual sería equivalente a cuatro plastificaciones del parquet según RI. Varios: se pagan arreglos varios por 300 AR$/mes, tasa municipal de alumbrado, barrido y limpieza por 3.000 AR$/año y aguas corrientes (AYSA) por 1.000 AR$/año.

Se pide:

- Volcar datos.

Ingrese en la columna B de la hoja Ladrillos_cómputo de Trabajo en clase.xlsx (sección izquierda de color ladrillo ☺) los datos de ingresos y egresos del proyecto, de capital y corrientes, expresados en pesos. Usando el tipo de cambio libre (al momento del informe de RI) de la celda B7, reporte en la columna C los valores equivalentes en dólares.

A partir de los datos computados en la columna C, verá que la parte derecha de la planilla se completa automáticamente para todos los años.

Inserte las fórmulas que correspondan en las filas 12, 26 y 28, entre las columnas G y Q ambas inclusive. Exprese en sus palabras qué significan los números reflejados en el rango G28:Q28.

[pic 3]

[pic 4]

Los datos volcados en la fila 28, expresan primeramente el año 0, los egresos que han tenido por la compra del departamento sumado a los costos ocasionados, como comisión y gasto de escritura, ello representa la inversión inicial.

Luego los flujos de fondo que ira recibiendo año a año el propietario, esto es el alquiler deduciendo los egresos que el departamento implica.

En el año 10, año en el que el propietario realiza la venta del departamento al mismo valor del que fue adquirido se puede observar todos los egresos realizados y el flujo de fondo neto para el propietario termina siendo u$158.307.

[pic 5]

- Medidas de rentabilidad.

Ahora vaya a la sección sombreada en celeste debajo del flujo de fondos proyectado y compute las siguientes medidas de rentabilidad complementando su intuición con en el material de la primera clase.

- Compute la rentabilidad anual bruta por alquiler. Esto es 12 veces el alquiler mensual (suponiendo que nunca hay vacancia y excluyendo lo que se cobra por las expensas) dividido por el precio de compra. Según RI es 3,95%, ¿cuánto le dio a usted?

La rentabilidad anual promedio sobre el capital invertido nos dio 1.94%, esto es un 2% menos del RI.

- Compute el cociente entre el flujo de fondos neto anual para el propietario y el costo total de compra. ¿A cuántos años de alquiler neto equivale el costo total de compra? (Este es el price to earnings ratio que veremos en acciones: aparecerá cuando veamos fondos cotizantes de la parte de riesgo y en la parte de acciones en el bloque III). Comente.

El cociente entre el flujo de fondos y costo total de compra da 19.45% y considerando los meses de vacancia el ratio da 29.47, esto equivale a 9, 5 años.

- ¿Cuál es el período de recupero del capital en este proyecto (pág. 4 del Powerpoint Bloque I - Clase 1), teniendo en cuenta que se vende en el año 10?

El periodo de recupero del capital es de 10 años, dado que los primeros 9 años el flujo es bajo, es necesario vender el activo para lograr el recupero del capital, es por eso que son 10 años.

- Calcule la rentabilidad total (o margen bruto) definida como la suma directa de todos los flujos de fondos netos para el propietario a lo largo de los 11 años del proyecto. Compute la rentabilidad anual promedio (igual a la rentabilidad total dividida por los 10 años que hay que esperar para que el proyecto madure) y la rentabilidad anual promedio sobre capital invertido (pág. 5 del Powerpoint Bloque I - Clase 1).

La rentabilidad total da u$32668 si los dividimos por 10 años nos da una rentabilidad anual promedio de u$3267. Y si calculamos la rentabilidad anual promedio sobre el capital invertido da 1.94$

- ¿Cuánto es el valor actual neto cuando la tasa de descuento es 5% anual en dólares? ¿Y cuando es 2,02%? Interprete qué quiere decir el resultado obtenido.

El VAN para una tasa del 5% da (u$37359) es negativo y para un 2.02% es de (u$7) también negativo. Al ser el VAN menor a 0 nos da la pauta que bajo esas tasas de descuento no conviene invertir en dicho proyecto.

Si la tasa de descuento fuera del 0% el