TÁCITA RECONDUCCIÓN.

...

III.- LA TÁCITA RECONDUCCIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MÉXICO.

A la hora de enfrentarnos a nuestra institución en el marco del Código Civil de 1889, la primera circunstancia que puede apreciarse claramente es, tal y como señala el Prof. Antonio FERNÁNDEZ DE BUJÁN en su estudio del Derecho Romano como antecedente histórico y fundamento del Derecho civil vigente, que en materia de arrendamientos nuestro Código civil parece seguir claramente la tradición romanística, pues «recoge la clasificación romana tradicional en el artículo 1542 al establecer que el arrendamiento puede ser de cosas (locatio rerum), de servicios (locatio operarum) o de obra (locatio operis)»61, siendo nuestro propósito a continuación tratar de demostrar si en materia de tácita reconducción es posible seguir encontrando la evidente y clara huella del Derecho romano. En primer lugar, hemos de señalar que nuestro Código Civil establece con carácter general el carácter temporal del contrato de arrendamiento62. En concreto, el artículo 1543 del Código Civil, el cual define qué se entiende en nuestro ordenamiento jurídico por «arrendamiento», afirma: «en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». JOSÉ ANTONIO MARTÍNEZ VELA 426 © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 61 Antonio FERNÁNDEZ DE BUJÁN, Derecho Público Romano. Recepción, Jurisdicción y Arbitraje13, ed. Civitas, Madrid, 2010, pág. 355. 62 Este carácter «temporal», junto con el «precio cierto», tal y como ya señaló el Prof. José CASTÁN TOBEÑAS, Derecho Civil Español, Común y Foral. Tomo IV13, Madrid, 1986, pág. 281 es una de las notas características de este contrato. Igual opinión ha sido manifestada también por los Profs. Luis DÍEZ-PICAZO y Antonio GULLÓN, Sistema de Derecho Civil. Vol. II6, Madrid, 1992, pág. 359, así como por el Prof. Carlos LASARTE, Principios de Derecho Civil. Tomo III: Contratos7, Madrid, 2.003, pág. 245. 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 426 Esta afirmación relativa a que el contrato de arrendamiento se entiende celebrado «por tiempo determinado», tal como ha indicado el Prof. Albaladejo, no es quizás la más acertada técnicamente63 , siendo su sentido auténtico la prohibición de los arrendamientos perpetuos por considerarlos perjudiciales al implicar una separación permanente entre la propiedad y el uso y disfrute de la tierra64 , tal y como ha sido reiteradamente defendido por la Jurisprudencia: «En el caso concreto la referencia contractual a un plazo de duración «indefinido» no equivale a arrendamiento perpetuo, vitalicio o sometido al régimen de la prórroga forzosa, sino que significa «no definido», necesitado de determinación mediante la aplicación, en su caso, de lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1581 y 1566 y 1577»65 ; o «[...] En el caso concreto la referencia contractual a un plazo de duración «indefinido» no equivale a arrendamiento perpetuo, vitalicio LA INSTITUCIÓN DE LA «TÁCITA RECONDUCCIÓN»... © UNED. Revista de Derecho UNED, núm. 7, 2010 427 63 Ver Manuel ALBALADEJO, Derecho Civil. Tomo II.29, Madrid, 1994, pág. 158. Ya José María MANRESA Y NAVARRO, Comentarios al Código Civil Español. Tomo X.II6, Madrid, 1969, pág. 214, ponía de relieve los inconvenientes de la actual redacción del citado artículo 1543, afirmando: «pensábamos que la idea de tiempo hubiera estado más exactamente representada en la definición del arrendamiento de cosas con el adverbio temporalmente, sin añadir el calificativo de la determinación». 64 Ver Manuel ALBALADEJO, Derecho Civil. Tomo II.29, Madrid, 1994, pp. 150-151 Por su parte, los Profs. Luis DÍEZ-PICAZO y Antonio GULLÓN, op. cit., pág. 363, indican que «el significado de la expresión subrayada es el de que se rechaza el arrendamiento a perpetuidad claramente, pero obliga a que se haga constar necesariamente la duración del contrato (un año, un mes, etc.)». Igualmente a favor de considerar que el tenor auténtico del artículo 1543 de nuestor Código Civil es prohibir los arrendamientos «perpetuos», se ha manifestado la Prof. Sabina UBEDA VALENCIA, Plazo convencional y prórroga del contrato de Arrendamiento Urbano de Vivienda sometido a la L.A.U. de 1994, en «Aranzadi Civil», 1998, nº 22, pp. 15-16. Hemos de hacer aquí mención al hecho de que durante los Debates Parlamentarios sostenidos para la aprobación de nuestro vigente Código Civil, el Diputado leonés Don Gumersino de Azcárate criticó en la sesión de 9 de abril de 1889 la supresión de estos arrendamientos perpetuos de nuestro código civil (ver José Luis DE LOS MOZOS (ed.), El Código Civil.Debates Parlamentarios 1885-1889, vol. II, Madrid, 1989, pág. 1686): «[...]Además cerrais la puerta al arrendamiento perpetuo, consagrado en nuestra legislación, y que tiene su razón de ser, porque responde a un fin distinto del de los censos [...]». En realidad, como indicó el Sr. Azcárate, lo cierto es que los «Arrendamientos Perpetuos» fueron conocidos en diversos países y épocas de la historia, tal y como señala el Prof. Calixto VALVERDE Y VALVERDE, Tratado de Derecho Civil Español. Tomo III4, Valladolid, 1937, pp. 460-461, quien también parece proclive a defender que los arrendamientos –sobre todo de bienes inmuebles– deben prolongarse por un período de tiempo amplio, al poner de relieve los múltiples inconvenientes y perjuicios que ocasionan –en su opinión– los arrendamientos a corto plazo. 65 Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2.001 En este mismo sentido se han manifestado otras sentencias, como la de 2 de julio de 1959 (RJ 1959\2952), la de 6 de diciembre de 1974 (RJ 1974\4560), o la de 9 de julio de 1979 (RJ. 1979\2934). 13-Martinez Vela 13/04/2011 13:04 Página 427 o sometido al régimen de la prórroga forzosa, sino que significa «no definido», necesitado de determinación mediante la aplicación, en su caso de lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1581 y 1566 y 1567 [...]»66 En realidad, la duración de los contratos de arrendamiento puede ser67: 1 Por tiempo determinado ya, por ejemplo cuatro años. 2 Por tiempo determinable, bien por hechos externos (por ejemplo, aquel que dure una determinada situación), bien por la voluntad de un tercero o incluso de las partes. 3 Por tiempo indeterminado o indefinido, pero siempre con el límite de que cualquiera de las partes pueda desligarse libremente del contrato, sin que ninguna pueda imponer unilateral e indefinidamente a la otra la vigencia del contrato68. Esta posibilidad de que el contrato se establezca por tiempo indeterminado se desprende en primer lugar, a sensu contrario, del artículo 1565, el cual afirma: «Si el contrato se ha hecho por tiempo determinado, concluye