Sistema Ministerial Francés y el Sistema Torrens

...

El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para la el crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecen, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaron de sus derechos a los legítimos propietarios.

Es por eso que en 1920 este fue apoyado por el Sistema Torrens el cual tenía mejores términos que el Sistema Ministerial impuesto en 1890.

Antecedentes del Sistema Torrens.

El Sistema Torrens, deriva su nombre de su autor, Sir Robert Torrens, oriundo de Australia del Sur; siendo un Proyecto de Ley denominado Real Property Act, que Robert Torrens preparó en Inglaterra, de sus ideas, logró que se implantara en Australia a partir del 21 de julio de 1859, luego de una serie de luchas, aunque la ley fue aprobada el 27 de enero del mismo año (Del Rosario, 2009).

Este sistema estableció el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. El Sistema Torrens se implantó en la República Dominicana no solo con el propósito de organizar un método realmente científico y seguro para el registro de tierras, sino con el fin de resolver el problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el país y que era un caos para la economía nacional, a la estabilidad social y al crédito de la nación, ya que algunas personas habían fabricado títulos o acciones de pesos falsos sobre todo en la Región Este del país, por lo que la ley es declarada de Orden Público. (Del Rosario, 2009).

El Sistema Torrens crea el procedimiento catastral con una característica mixta con una variante. Es compulsivo, porque deviene en obligatorio, cuando el Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras, declara de interés público el saneamiento de una parcela, llevando el tribunal el procedimiento de saneamiento hasta que los respectivos derechos queden depurados y registrados. Mientras que es Facultativo cuando es obligatorio, o sea cuando son las partes interesadas de los terrenos los que deciden realizar el procedimiento antes que el Abogado del Estado, tal (Ley 108-05, Art. 1).

El Sistema Torrens es la actual base y pilar del derecho de registro inmobiliario en la República Dominicana, se basa en 4 principios fundamentales, publicidad, legalidad, especialidad y autenticidad, principios que están incorporados en las leyes y normas que regulan la materia (Marte Guzmán, 2015). Dichas regulaciones establecen el rol primordial del Estado en la garantía del derecho de propiedad y el organigrama administrativo-judicial que ampara de forma general el registro de la propiedad inmobiliaria.

Dicho organigrama está compuesto por los Tribunales de Tierras que manejan la parte judicial, el Registro de Títulos que conforman el registro de los derechos inmobiliarios y la Dirección de Mensuras Catastrales que regula la mensura y el catastro de los inmuebles. Se caracteriza por la aplicación de los siguientes principios (Ciprian, 2016):

Publicidad: Como su nombre indica, parecido a la ciencia, consiste en publicar en los registros informaciones de la propiedad.

Legalidad: Consiste en la aplicación de la Ley en los casos que se dan en el ámbito inmobiliario. (Ley 108 - 05).

Autenticidad: Consiste en un certificado que le da garantía estatal al usuario (JI, 2014). Este es oponible a todo el mundo.

Especialidad: Consiste en apartar cada inmueble para registrarlo de una forma distinguida.

CAPÍTULO II: Análisis Comparativo del Sistema Ministerial Francés y el Sistema Torrens en la República Dominicana.

Según la Jurisdicción Inmobiliaria, datando desde la aplicación de la ley, el Sistema Ministerial es un sistema que lo único que le trae al Propietario es inseguridad y problemas con el funcionario asignado y muchas veces el usuario requerirá de un tipo de soborno o de inversiones considerables de dinero como parte de la solución a un posible problema de registro de títulos de tierra.

En cambio, el Sistema Torrens garantiza al Estado un mejor control de los sistemas de registros de tierra. Este sistema tiene una presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el saneamiento.

Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente adjudica la propiedad a quién corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su titular; este documento es un título inatacable, y el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la garantía del Estado. (JI, 2014).

Aplicación de los Registros de Tierras en nuestro país.

Las leyes que aplican estos registros poseen artículos que señalan claramente la imposición del Sistema Torrens como el Sistema primordial de registro en la actualidad, avalados por sus principios. La Ley 108 - 05 es la ley que aplica de manera plena el Sistema Torrens y posee algunos apartados que hablan sobre el Sistema Ministerial.

El Sistema Torrens surge para reparar las deficiencias que posee el Sistema Ministerial, considerando que dejar en manos de una sola persona datos importantes de un inmueble resulta una medida ineficiente de acción por parte de un sistema que regule los registros inmobiliarios como tal.

El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en técnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del folio real , el uso del GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y organización de