EVOLUCION Y ORIGENES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

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- La “Gewere”: es una investidura solemne que comprendía la toma de posesión de la finca por parte del adquirente, simbólicamente recorriendo los linderos o recibiendo una vara o festuca de manos del transmitente, y por otra parte la desposesión o abandono de la finca por parte del transmitente que en algunos pueblos germánicos se realizaba saltando la tapia de la finca. Es por tanto un antecedente directo de la publicidad que comportaba la total adquisición por la toma de la finca mediante un símbolo y por la desposesión por abandono de la finca por el antiguo propietario (se saltaba la tapia, etc.) Había también testigos.

- La “Auflassung”: se interpretó inicialmente como una parte de la Gewere (desposesión) pero al final se entendió como una verdadera forma autónoma de adquisición, pues era la doble declaración de transmitir y de adquirir.

Desde el S. VIII d.C. existió la tradición de redactar los negocios en libros registrales por parte de iglesias y monasterios, posteriormente serán los señores feudales respecto a sus propiedades. Pero el antecedente de Registro es cuando el libro y sus asientos se redactan y conservan por un Tribunal o por el Concejo de la ciudad, pasando a ser libros oficiales, registros públicos. Es de señalar que el libro más antiguo de Registro público encontrado es el de Colonia de 1135. Otros libros destacables son los de Magdeburgo, Lübeck o Hamburgo.

Hay que tener en cuenta que la recepción del Derecho romano en Alemania dio a lugar a la intromisión del sistema de clandestinidad, aunque no de modo absoluto, dando a lugar a una multiplicidad de ordenamientos con anterioridad a la unificación de 1870, siguiendo algunos el sistema romano de la tradición y otros el sistema de publicidad. Para solucionar el conflicto se promulgó el Landrecht o Código civil prusianos siguiendo un sistema mixto o ecléctico y conteniendo un precedente de la “fe pública registral”.

- Nacimiento de los Estados Nacionales: El nacimiento de los estados nacionales va a tener en la evolución de la publicidad registral. En Europa a partir del siglo XV y durante los siglos XVI Y XVII, toman forma como monarquías los estados nacionales. En lugar del pequeño feudo encontramos al monarca, que necesitaba fondos para mantener su gobierno, es por ello que se realizan censos de propietarios para poder recaudar dinero.

Aparece así una distinción entre:

- Registro físico: procura establecer quienes son los dueños para cobrarles la contribución territorial.

- registro jurídico: tiene como finalidad proteger al titular y a la dinámica del tráfico.

- España: Se conocen algunas manifestaciones de publicidad, si bien parciales y rudimentarias:

- La Robración o Roboración: se trata de una corroboración solemne y pública de las ventas que tiene lugar ante testigos. La venta se realizaba con anterioridad pero luego se ratifica ante representantes de la comunidad, de modo público o solemne. Aparece esta figura en el Fuero de Alcalá de Henares

- La publicidad de las ventas por anuncios o pregones: aparece esta otra forma rudimentaria en el Fuero de Vizcaya o en el Fuero General de Navarra.

- Las publicaciones de Registros: hay algunas manifestaciones de publicidad a través de libros oficiales, si bien muy limitadas en cuanto a su contenido o efectos. Debe señalarse la Pragmática de Juan II de 21 de diciembre de 1423 o la Pragmática de la Reina doña María de 1442 para Aragón.

- La Pragmática de 1539: conjuntamente con la Pragmática de 1768 son los antecedentes esenciales de publicidad registral en España y ofrecen un modelo de Registro similar a los que tenemos en la actualidad Con la primera se puede decir que nace el Registro en España; y con la segunda se desarrolla su normativa. Hay reconocer que la Pragmática de 1539 es muy limitada en su contenido, pues sólo se refiere a determinados derechos, como las hipotecas y no a la transmisión del dominio ni a todos los derechos reales. La doctrina clásica española ha entendido que esta pragmática no se llegó a aplicar en la práctica, por lo menos de modo general, porque los tribunales seguían aferrados a las instituciones de Derecho romano y en concreto a la Traditio.

- La Pragmática de 1768: El Consejo de Castilla ante el incumplimiento de las disposiciones anteriores y convencido de que la causa principal del incumplimiento consistía en la falta de una serie de medidas concretas de ejecución y desarrollo de la Pragmática encargó a los Fiscales del Consejo (los Condes de Floridablanca y Campomanes) la redacción una Instrucción de lo que se aprobaría como la Pragmática de 1768, mucho más extensa y detallista que la anterior, que creó en Navarra los Oficios o Contadurías de Hipotecas precedente inmediato de los Registros actuales. Se trataba de un verdadero Reglamento sobre hipotecas, ciertas ventas gravadas de bienes y de otros tipos de gravámenes. Se organizaba según el sistema de los “Ayuntamientos de las Cabezas de Partido”, abriéndose un registro separado para cada uno de los pueblos del distrito. El efecto fundamental era la inoponibilidad de lo no registrado. Las Contadurías tampoco se llegaron a aplicar totalmente. Así, sin perjuicio de las causas que contribuyeran a la reformas y a la implantación de un nuevo sistema registral, los motivos concretos aparecen contenidos en el Preámbulo del Real Decreto de 8 de agosto de 1855 que creó la Comisión para la Reforma de la legislación hipotecaria, la que será la Ley Hipotecaria de 1861.

LA PUBICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO ARGENTINO

- Antes de la sanción del Código Civil: Desde la época de la colonia existían registros de hipotecas y aun de otros derechos sobre inmuebles, aunque estos eran llevados de manera defectuosa. El principal medio de publicidad es la tradición.

- Sanción del Código Civil: Vélez Sársfield consideró que la publicidad de los derechos reales se garantizaba adecuadamente por la vía posesoria, estimando suficiente la "tradición" (Art. 577), en cuanto ésta, al hacer pasar la posesión de un sujeto a otro, ponía al descubierto el cambio operado. Adopta como medio principal de publicidad a la tradición. Cabe destacar que por las características que tiene la hipoteca (el inmueble queda en posesión del deudor) es que el codificador estableció su inscripción. (ver nota al Art. 577 CC y al Cáp. ¨ De la cancelación de la hipoteca ¨)

Motivos: * No hay personas capaces