ANÁLISIS DE LA OFERTA Y DEMANDA DEL MERCADO HIPOTECARIO MI VIVIENDA EN CHICLAYO

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Si bien los hechos históricos nos muestran los problemas.

MARCO TEÓRICO – LEGAL

Evolución del sistema de financiación de la vivienda privada

Financiamiento de la vivienda casi desaparecieron en Perú durante la represión financiera y la alta inflación de la década de 1970 y 1980 y fue eliminado por la hiperinflación y el caos de 1988 a 1990. Durante la década de 1990, liberalización financiera y la estabilidad económica llevaron a una recuperación gradual del crédito total (desde niveles muy deprimidos) pero financiamiento hipotecario se retrasó y seguía siendo muy pequeño hasta la vuelta del siglo. Hoy en día, financiamiento de la vivienda ha crecido a un ritmo rápido pero sigue siendo subdesarrollada y concentrada en los grupos de altos ingresos de la población. Mientras que la cantidad absoluta de créditos hipotecarios en soles ha más que triplicado entre 2001 y 2009, este aumento ha sido en su mayoría en línea con crédito total crédito crecimiento. Hipoteca créditos como porcentaje del crédito total del sistema financiero, han demostrado una pequeña tendencia al alza durante el periodo, fluctuando entre 9 y 12 por ciento. Así, mientras que en términos absolutos el financiamiento de vivienda se ha ampliado considerablemente, su importancia relativa dentro de las carpetas de las instituciones financieras no ha cambiado significativamente, como Perú fue (y sigue siendo en gran parte) substancialmente bajo bancarizados para la mayoría de los tipos de crédito.

Con respecto a la moneda utilizada para préstamos hipotecarios del sistema financiero peruano, en el pasado, y como con la mayoría de los tipos de crédito, hubo un claro predominio del crédito hipotecario de US dólares.

La dolarización del sistema financiero se presentó desde la época de la hiperinflación que vivió el Perú entre 1988 y 1990, que la población en general pierden la fe en moneda nacional como un activo seguro y el dólar la principal moneda para créditos, deudas, ahorros y contratos en general, especialmente a largo plazo más. En 2001, la mayoría instituciones financieras concedidas entre 95 y 100 por ciento de sus créditos hipotecarios en moneda extranjera, la única excepción de las Cajas Rurales (CRACs) que 52 por ciento de sus créditos hipotecarios (pequeña) en moneda nacional (soles). El sistema en su conjunto otorga sólo el 5 por ciento de los créditos hipotecarios en soles.

En el transcurso de la última década, especialmente desde el año 2006 cuando el crecimiento en el mercado hipotecario condujeron a los bancos a conceder una cantidad creciente de créditos en moneda local para reducir el riesgo de tipo de cambio de sus clientes, tarifas en dólares y en soles han tendido a caer (sobre todo en soles) y para igualar. En general, las tasas se han estabilizado cerca de 10 por ciento y están probables que permanecer cerca de ese nivel en un futuro próximo desde beneficios de economías de escala y mejoras de tecnología de crédito están probables que se compensó en gran parte por las tasas de interés recuperándose moderadamente en niveles históricamente bajos.

Sin embargo, el tamaño limitado del mercado probablemente ha permitido a "cherry picking" las instituciones financieras sus clientes hipotecarios. Debido a estas prácticas, es probable que la calidad de la cartera es mayor que eventualmente sería (ceteris paribus) como el mercado hipotecario se expande y créditos maduro.

El financiamiento de la vivienda en Perú es algo inusual. La construcción de viviendas es financiada generalmente por el comprador final, que obtiene una hipoteca del Banco en un "buen futuro" (la unidad de vivienda que debe ser construido) y en la tierra en la que debe ser construido. El dinero de la hipoteca es realmente desembolsado por el Banco para el constructor, generalmente en tramos de acuerdo con las pautas establecidas en cuanto a avances en el proceso de construcción. El constructor garantiza la construcción del Banco (y la tierra está hipotecada) pero en definitiva el propietario incurre en parte del riesgo de construcción.

Una vez completada la construcción, las hipotecas se ajustan a las unidades existentes y desaparece la responsabilidad del constructor. Constructores rara vez financian construcción de viviendas; más bien llegan a acuerdos con los bancos para tener una primera opción para la concesión de hipotecas para las unidades a construirse.

Así, los bancos de mayor capacidad para emitir hipotecas usan para "capturar" la financiación de los proyectos de vivienda a gran escala, efectivamente atar para arriba y tener una primera opción sobre solicitudes de préstamos hipotecarios para los proyectos.

Situación Inmobiliaria en Provincias

El crecimiento del sector inmobiliario no se detiene en el interior del país. Todo indica que esta tendencia continuará con fuerza en los próximos años. Además Cámara Peruana de Construcción (CAPECO), señala que los proyectos del norte suelen ser de dos tipos: Edificios de 4 o 5 pisos, con departamentos bien distribuidos, seguridad permanente, urbanizaciones cerradas, con lotes de distintos tamaños, a fin de satisfacer las exigencias del mercado.

Arequipa, Trujillo, Cusco, Chiclayo, entre otras, se han convertido también en destino de inversión para el desarrollo de diversos proyectos. Esto pone de manifiesto el inicio de una auténtica descentralización de la actividad comercial y económica del país. (Vera, 2013)

Arequipa. Las inversiones realizadas especialmente en minería han catapultado su mercado inmobiliario en la última década ya no solo para el segmento de lujo, sino 28 también para el resto de sectores en el área metropolitana de la ciudad. Así ocurre con los distritos de Cayma y Cerro Colorado. Actualmente el metro cuadrado en Cayma cuesta US$ 1.200/m2 y hace diez años valía US$ 200, mientras que en Cerro Colorado el valor es ahora de entre US$ 900 y US$ 1.000/m2, pero hace cinco años estaba en US$ 300.

Trujillo: En El Golf y California, los barrios tradicionales para residir, viven ahora una reconversión inmobiliaria con la construcción de edificios altos, ya que posibilidad de construir viviendas multifamiliares de varios pisos cuando el paisaje habitual era de residencias particulares de la clase trujillana más acomodada. Esa progresión ha incrementado el precio hasta los US$ 1.500/m2 y US$ 2.000/m2 cuando hace cinco años estaba a la mitad, y ha repercutido en distritos próximos como San Andrés y La Merced, donde el precio subió a los US$ 1.000/m2

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