La administración financiera y sus principales herramientas de valuación.

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Con esto se realizó un estudio financiero para determinar el retorno de inversión de las opciones que se investigaron, ya que se busca complementarlo con el estudio de mercado que se realizó. Con este estudio se decidió que la opción más viable es la de construir lugares comerciales.

Plaza Cerrada con un área de comida

- 11% de los empresarios encuestados consideraron que era mejor esta opción.

- área rentable de 698.64m2 y en parte alta de 427m2

- además un área común para mesas del área de comida (food court) de 305m2

- Se presentan 31 cajones de estacionamiento.

- Costo de 3,300,00

- Ventaja: opción más económica(se aprovecha casi toda la construcción de la casa original)

Plaza abierta con locales independientes.

- 44% de los empresarios encuestados consideraron que era mejor esta opción.

- El precio por metro cuadrado es menor para la renta.

- Las empresas encuestadas ya estaban en la zona y presentaron precios de renta de referencia de $156 por mˆ2 en planta baja y de $110 en planta alta.

- Un promedio de $134 planta baja y $80 planta alta.

- Existe la posibilidad de que haya empresas que lo renten hasta en $300 el mˆ2

Plaza abierta con 18 locales.

- Área rentable 598m2, tanto planta alta como planta baja. Con un total de 1196m2.

- Consideran 45 cajones de estacionamiento.

- Opción difícil de tomar ya que se tumbaría por completo la casa.

- Costo de $4,620,000

Plaza abierta sin construir una parte del terreno.

- Área rentable de 616 m2 planta baja y 778 m2 planta alta. Con un total de 1394 m2

- Consideran 36 cajones de estacionamiento

- Costo de 3,400,00

Plaza abierta completa.

- Exactamente a la opción dos.

- Se agregan 2 locales planta baja y dos planta alta

- Se disminuye cajones de estacionamiento.

- Área total de 1436m2

- Costo de 5,460,000

- Desventaja:

La propiedad en datos generales presenta un valor de avaluó de $20,950,450. De los cuales $10,902,000 seria el valor del terreno y resto de la construcción.

Para el Ing. Cárdenas la opción de la plaza cerrada es l amas atractiva por la baja inversión inicial en comparación de las otras tres y con la ventaja de que se mantendrán intactos algunos detalles de la casa. Para el eran muy importantes por los recuerdos que envolvían, como eran el piso de mármol y algunas paredes forradas de madera fina.

La inflación a considerarse era del 3.33% reportaba para el 2005 de acuerdo a la información divulgada por el banco nacional de México.

- De acuerdo a los datos de construcción de plazas y la ubicación de cada local comercial que colindan con avenidas principales tienen un mayor costo de renta.

- Plaza cerrada tienen una proyección de ingreso anual de $230,500 para el primer año.

- La plaza abierta de 18 locales cuenta con una proyección de $209,000.

- La plaza abierta sin construir reflejó un ingreso de $235,100.

- La plaza completa con un ingreso anual de $258,000.

- Existe la opción de arrendar la casa tal cual como casa habitación se estima un aproximado de $16,000.

Plaza

Proyección anual de ingresos

Gastos operativos sin incluir depreciación.

Valor de rescate al finalizar el periodo

Plaza cerrada

$230,500

$397,700

$17,743,774

18 locales

$209,000.

$38,200

$18,775,949

Sin construir

$235,100.

$38,200

$20,779,320

Completa

$258,000.

$38,200

$23,135,731.