El precio del suelo

...

V. La teoría sobre los “planning gains” de la práctica británica y en general anglosajona, pone de relieve que son imprescindibles para garantizar que el nuevo desarrollo urbano disponga de las infraestructuras de calidad que necesite, y la discusión sobre si la “captura de plusvalías” son impuestos se resuelve cuando los planning gains se aplican en el ámbito de influencia de cada proyecto concreto. Los límites de las planning gains son el valor del suelo agrícola y las retribuciones a las inversiones empresariales de capital.

---------------------------------------------------------------

VI. Los ejemplos que se presentan ponen de relieve que la captura de plusvalías puede producirse en situaciones de modificación de las condiciones de planeamiento. En el caso del la renovación urbana del antiguo distrito industrial del Poblenou y sus transformación en oficinas y nueva actividad de tecnología avanzada (actividades @), el aumento de la edificabilidad (de 2 a 3 m2/m2 y un potencial de 3 millones de m2 edificables) se justifica para pagar las compensaciones a las actividades de industria tradicional existente (con una utilización media de 1 m2/m2) y para financiar la reurbanización; sin el incremento de edificabilidad no seria viable la renovación propuesta.[pic 4]

El ejemplo del Centro Direccional de Cerdanyola-Barcelona (1,2 millones de m2 para Parque Tecnológico, 500.000 m2 para oficinas y 450.000 m2 para vivienda) pone degenera (incluidas las del transporte público), sino también la posibilidad de ofrecer el producto inmobiliario a precios inferiores a los de mercado gracias a que el 40% de la propiedad pública puede imponer la política de precios baratos al resto de la promoción.

Oficinas direccionales en el centro de Barcelona (Poblenou 22@) complementada con la oferta de Parque Tecnológico a 10 Km del centro (Centro Direccional), con precios diferenciales y sin límites de oferta a medio plazo, mejoran sin duda la competitividad global de la “ciudad real” de Barcelona.

El ejemplo de la Villa Olímpica del Poblenou (1986-1992) pone de relieve que la plusvalía (o precio limitado) que se generó con la adquisición de las antiguas naves industriales pudo dedicarse a financiar el retraso que se produjo en la venta del producto inmobiliario 250.000 m2 de viviendas de nivel alto y 250.000 de oficinas y hoteles), que se retrasó hasta el 1995, porque la coyuntura inmobiliaria cambió a la baja en 1992. Los Juegos Olímpicos no utilizaron con amplitud la técnica de financiar con plusvalías las inversiones infraestructurales, gracias al esfuerzo inversor que realizaron las administraciones regionales y estatales en un 80% del total, a partir de la inversión “motor” del Ayuntamiento de Barcelona. En cambio en el proyecto actual del Fórum de las Culturas 2004, la financiación es mayoritariamente por plusvalías y por inversión directa del Ayuntamiento.

Los ejemplos de Bilbao y Shenyang en China ponen de relieve que las plusvalías de planeamiento deben dedicarse en primer lugar al coste de desarrollo importante que es la “descontaminación” del suelo antiguo suelo industrial. Cuando hay aporte de financiación pública del gobierno regional se pueden producir proyectos “de firma” de la entidad del Museo Guggenheim, que promocionan la ciudad y multiplican las visitas turísticas.

La operación del Eje Maciá de Sabadell- Barcelona que es comparativamente modesta en dimensión (200.000 m2 edificables para centros comerciales y oficinas) pone de relieve que la plusvalía derivada de la compra barata del suelo (durante la fase baja del ciclo) y de la edificabilidad puede aplicarse (vendiendo en la fase alta del ciclo) a financiar obras de urbanización de ciudad, como un gran parque de 40 Ha con estándar alto de tratamiento del espacio abierto. Sirve también para ilustrar que en el conjunto de la actividad inversora del Ayuntamiento en 20 años, esta plusvalía representó solamente el 8-10% del total, y que en general los Ayuntamientos han utilizado este recurso de forma limitada.

También las plusvalías inmobiliarias generadas por las decisiones públicas sirven para financiar operaciones “comerciales” y de “imagen de marca”; la deuda derivada de la compra de jugadores de fútbol de primer nivel del Real Madrid FC se ha absorbido con la recalificación de unos 500.000 m2 de nuevas oficinas en un solar que era de “equipamiento público” (Ciudad Deportiva).

VII. La aproximación cuantitativa se realiza con un modelo estático en dos etapas de cálculo de los valores residuales, y con la hipótesis que los costes de gestión y los beneficios representan en conjunto el 40% de las inversiones en construcción, urbanización y “suelo bruto”. Se siguen los parámetros españoles de valoración catastral que no se han

---------------------------------------------------------------

modificado desde 1993, a pesar de la espectacular bajada de los tipos de interés en parte causante del actual proceso inflacionario. Un modelo dinámico permite ajustar mejor los parámetros, especialmente el de la tasa interna de beneficio del conjunto del proyecto. El modelo parte de la distinción de todo el suelo entre “Zonas” (usos lucrativos y privativos) y “Sistemas” (o infraestructuras de uso público), y que toda la financiación de la construcción de la ciudad se produce por el “mercado” o por los “presupuestos públicos”. Y dentro de los presupuestos, los Ayuntamientos pueden reducir sus aportaciones si obtienen fondos de los niveles regionales o estatales de administración. La financiación por plusvalías significa que el mercado, al internalizar en sus precios finales una parte de los costes de la infraestructura y de la vivienda asequible, aumenta su participación en la financiación total.[pic 5]

VIII. El “cuánto” de las plusvalías “a capturar” se refiere, al menos, a tres aspectos: - en relación al precio del producto inmobiliario final, que es el referente último del “nuevo valor” - en relación a las “necesidades” derivadas de los proyectos de ciudad que deba financiarse - en relación a la capacidad de inversión de las municipalidades o Ayuntamientos para financiar una parte de dichos proyectos o para incentivar la inversión de los gobiernos regionales y estatales (federales), y por supuesto del mercado inmobiliario.

En el primer aspecto se puede hacer la hipótesis, en base a los estudios realizados en el CPSV, que el producto inmobiliario (precio de venta total) puede soportar desde un mínimo del 10% hasta un máximo del 20% en cargas de infraestructura, compatibles con costes adecuados