Cuestionario resuelto - Microeconomia.

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Pasamos a la descripción de los atributos, la dinámica urbana del terreno en esta hacemos una pequeña investigación de del origen del terreno, como fue su transformación de usos y como o por donde puedo acceder a este, que servicios tiene el terreno, si tiene acceso a los principales servicios públicos en su entorno inmediato con agua potable, cloacas y alcantarillados, aseo urbano y domiciliario, aceras, calles, servicios telefónicos, transporte público suministro de energía eléctrica, comercios, hospitales, estación de bomberos metropolitanos, estación de servicios. Luego de ya tener un conocimiento en general sobre que terreno estaríamos comprando, procedemos hacer un breve bosquejo de aproximación de costos en el mercado de inmobiliarios cercanos al terreno, para determinar si nos conviene llevar a cabo la construcción del inmueble que a proyectando en dicho terreno, teniendo ya el total manejo sobre atributos o características mencionas procedemos hacer el cálculo de la zonificación, se hace una tabla donde por medio de un estudio de la zonificación hacemos el cálculo de las aéreas, de apartamentos cual será su metros de construcción vendibles , área bruta de construcción, cuantos pisos podemos construir, cual sería nuestra área de la parcelas, el retiro de frente lateral o de fondo, etc.

- Estudio de precios: Método del valor promedio de mercado

En esta segunda etapa tomamos en cuenta ciertos conceptos datos en clases para el desarrollo de ella, el primer paso fue tomar 30 datos de la misma zona ofertados en la página de inmobiliarias, para hacer una comparación de lo que sería la preventa u oferta (oferta: conjunto de bienes y servicios que se ofrecen en el mercado en un momento determinado y con un precio concreto.) de nuestro proyecto en desarrollo. Obteniendo un precio promedio unitario de como se ofertara el inmueble. Empleamos ciertos criterios homogéneos de los 30 apartamentos tales como:

(Localización: es aquel lugar geográfico que le de ubicación del terreno)

(Edad: tiempo útil de una edificación)

(Área: proporción de un terreno o parcela)

Con ello se obtiene un precio unitario corregido del cual se discriminan ciertos valores extremos para así sacar un precio unitario promedio de venta de un inmueble en esa zona aplicándole la inflacionario de los cuatro últimos meses del año 2014.

Método del valor residual de la tierra, proyecto hipotético o uso anticipado.

Por último llevamos a cabo unos cuadro de ingresos teniendo como base la corrección de todo lo anterior mencionado con el fin de estable datos finales de la ejecución del proyecto, tales como precios del área de los apartamento, ingresos totales por ventas, costos unitarios y diferentes porcentajes como monto máximo de préstamo beneficio hipotecario, etc.

Con estos datos se estimo un total de ingresos y egresos del proyecto del cual se realizo un flujo de caja hipotético por mes para obtener los beneficios hipotéticos, valor residual del terreno y valor equivalente y así concluir con el precio unitario del terreno estimado.

Critica

4. Explique si el valor del terreno obtenido en el trabajo práctico es un "precio de mercado" en mercado de competencia perfecta, un costo del proyecto inmobiliario hipotético estimado, o ambos.6 puntos.

Nuestro proyecto inmobiliario hipotético es de ambos, ya que fue obtenido como precio de mercado de competencia perfecta porque el precio fue fijado bajo la oferta y la demanda, que se consulto en la zona, sin parámetros en especifico y también es un costo del proyecto,

aquel en el que, en condiciones normales de mercado, la oferta iguala a la demanda