¿Tasa de Interés, Percepción País y el Ingreso Promedio en Región Metropolitana influyen en el precio de las viviendas en Santiago?

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Percepción Situación Económica País Actual: Variable Independiente (X)

La percepción económica es un factor muy personal determinado a través de encuestas telefónicas a personas mayores de 18 años elegidas aleatoriamente de las principales ciudades de Chile, donde se realizan 5 preguntas, entre ellas, la situación económica personal actual y futura y a nivel país actual y futura. Con los resultados combinados de la encuesta se establece el índice de percepción económica.

- Causalidad de las variables

[pic 3]

- Modelo estimado

Modelo estimado considerando todas las variables:

[pic 4]

[pic 5]

Estadísticas de la regresión

Coeficiente de correlación múltiple

0,74614077

Coeficiente de determinación R^2

0,55672605

R^2 ajustado

0,54608748

Error típico

0,02763898

Observaciones

129

Coeficientes

Error típico

Estadístico t

Probabilidad

Inferior 95%

Superior 95%

Intercepción

0,03139564

0,03473

0,90410

0,36768

-0,03733

0,10012

Tasa de colocación prom. vivienda

-1,82822809

0,55801

-3,27635

0,00136

-2,93259

-0,72386

Ingreso Imponible prom. RM

2,7169E-07

0,00000

11,22846

0,00000

0,00000

0,00000

Percepción económica, del país actual

-0,08786475

0,04164

-2,11013

0,03684

-0,17027

-0,00545

El modelo estimado, nos genera un ajuste de bondad de un 55,68% con una exigencia del 5% de error, punto que se cumple en las probabilidades de error que nos arroja cada variable, menores al 5%.

La hipótesis nula se rechaza en cada una de las variables pues la desviación estándar de ellas no genera el valor cero en el intervalo, lo que nos hace suponer que se aceptan todas las variables, sin embargo ahora analizaremos si la ecuación del modelo cumple con la causalidad exigida.

Análisis de las relaciones de causalidad

Al realizar al análisis por variable podemos indicar que se cumplen las relaciones de causalidad impuestas, es decir por cada 1,82 de aumento de la tasa de interés hipotecaria disminuye el precio de las viviendas, por el contrario un aumento en los ingresos de la población aumenta el precio de las viviendas. Esta relación la podemos explicar a través de la función de demanda: a mayor demanda mayores son los precios.

De esta manera, si hay una disminución de las tasas de interés de los créditos hipotecarios esto se traduce en que las familias van a demandar más de estos créditos, lo que implica que aumente la demanda por viviendas y viceversa, en situaciones donde aumenta la tasa de interés la demanda por viviendas cae, ya que es más caro tomar un crédito hipotecario, provocando una disminución en los precios. En el largo plazo, la oferta se ajusta a los precios bajos y disminuye el stock de viviendas construidas con lo que se genera el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda.

Con respecto al ingreso, ante aumentos del ingreso de las personas el efecto es al revés de la tasa de interés, ya que provoca un aumento en la demanda de viviendas y por ende aumenta el precio de éstas.

Ahora bien, la variable percepción nos genera una contradicción a lo planteado como causalidad, pues nos indica que a mayor percepción, es decir más optimismo sobre la realidad económica actual y futura del país, disminuye el precio de las viviendas en Santiago, o sea baja la demanda por viviendas.

Esta última situación nos lleva a estimar un análisis independiente para las variables tasa de interés e ingreso.

Modelo variable Tasa de Interés:

[pic 6]

[pic 7]

Estadísticas de la regresión

Coeficiente de correlación múltiple

0,28577925

Coeficiente de determinación R^2

0,08166978

R^2 ajustado

0,07443883

Error típico

0,03946739

Observaciones

129

Coeficientes

Error típico

Estadístico t

Probabilidad