HISTORIA DE LA HIPOTECA EN REPUBLICA DOMINICANA

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con un notario realizarían el procedimiento de partición de los derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los titulares una copia auténtica del procedimiento de partición.

La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria seguía siendo muy grave. El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para la el crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los Estados Unidos de Norteamérica ocupan la República Dominicana, período en que procuran establecer un nuevo sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en el país, ya que desde finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes corporaciones estadounidenses se habían establecido en el país con la finalidad de construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el cultivo de la caña de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas compañías habían sido afectadas por el clima de inseguridad jurídica imperante.

Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se establece el Sistema Torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema tiene una presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente adjudica la propiedad a quién corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su titular; este documento es un título inatacable (principio de autenticidad característico del Sistema), y el derecho por él contenido es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.

En la exposición de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas razones que justifican la adopción del Sistema, citamos: “Por cuanto: es notorio el hecho de que muchos títulos de terrenos en Santo Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del país, se prestan al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los verdaderos dueños se vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desordenes y alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza en el gobierno; Por cuanto: este estado de cosas se ha dado a conocer anteriormente, en varias proclamas, decretos leyes; pero han resultado infructuosas y de poca o ninguna utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio de las leyes, y de otros modos, con el fin de remediar el mal; Por cuanto: para remediar este estado de cosas, establecer la confianza en los derechos de propiedad, y devolver la tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica que determine los verdaderos derechos de propiedad de las tierras y obligue a su registro según un método científico; Por cuanto: los tribunales existentes están sobre cargados de trabajo, con asuntos criminales y civiles, y se hace sentir la necesidad de un tribunal especial que se ocupe exclusivamente en solucionar el problema de los títulos de propiedad a fin que se resuelva de un modo satisfactorio.

Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos concernientes a la propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en la República Dominicana. Durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del país. El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en técnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y organización de archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.

Todo esto como parte del esfuerzo del Poder Judicial, en la tarea de fortalecer la seguridad jurídica y la calidad de la administración de justicia de la República Dominicana.

HIPOTECA

Definición

La hipoteca puede definirse como una seguridad real inmobiliaria constituida sin la desposesión del deudor por una convención, la ley o una decisión de justicia, y en virtud de la cual el acreedor que ha procedido a la inscripción hipotecaria tiene la facilidad( en tanto que está investido de un derecho real accesorio que garantiza su crédito) de hacer vender el inmueble grabado en cualesquiera manos que se encuentre(derecho de persecución) y de ser pagado con preferencia sobre el precio(derecho de preferencia).

El art. 2114 del Cód. Civ. Define la hipoteca como un derecho real sobre los inmuebles que están afectados al cumplimiento de una obligación. Es por su naturaleza indivisible, y subsiste por entero sobre todos los inmuebles afectados, sobre cada uno y sobre cada parte de los mismos.

La hipoteca aparece como un modo de crédito hipotecario cómodo porque permite al propietario de un inmueble procurarse, por la constitución de una o varias hipotecas sucesivas, un capital que representa todo o parte del valor inmueble, y esto sin perderse el goce ni el derecho de enajenarlo.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS HIPOTECAS

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