Ruinas de edificios.

...

Se excluyen los daños producidos por la demolición de una construcción, en cuyo caso responderá el guardián.

No es necesario que sea una parte importante de la construcción, puede ser un balcón, una reja, siempre que forme parte del edificio de manera permanente, tampoco es necesario que el edificio esté terminado; durante el proceso de construcción se aplica esta responsabilidad a menos que sea por la caída de materiales que todavía no formen parte de ella, en cuyo caso será responsable el constructor.

En cuanto a la caída de cornisas, tejas y otros accesorios, en la jurisprudencia y doctrina extranjera se discute si ello constituye ruina. La caída de una cornisa o de una teja es más bien imputable a quien tiene la guarda jurídica del edificio; no es un riesgo inherente a la condición de dueño del inmueble.

Igualmente se discute en la doctrina y la jurisprudencia si la caída de un ascensor es o no ruina.

Aun cuando el ascensor forma parte integrante del edificio en el cual está instalado, consideramos que su caída intempestiva es ruina; en cambio el mal funcionamiento de sus puertas está íntimamente ligado a la operación del aparato, y por ello pensamos que en este último caso ello es responsabilidad exclusiva del guardián.

Construcción arraigada al suelo.

Edificio u otra construcción arraigada al suelo es el ensamblaje de materiales por obra del hombre, que esté destinado a cualquier finalidad (vivienda, depósito, torres para perforar un pozo, obras de vialidad, defensa contra inundaciones, torre de transmisión de ondas magnéticas) siempre que esté adherida de manera permanente al suelo. De allí que los aparatos que estén destinados a ser desplazados, así sea ocasionalmente, para cumplir con sus funciones, no están comprendidos en esta categoría; tampoco lo están aquellas aglomeraciones de materiales por causa naturales, como es el deslizamiento de un terreno, las piedras de una cantera, el derrumbe de un talud, a menos que el talud haya sido protegido por un muro o una pantalla atirantada, por ser ésta una construcción arraigada al suelo.

Los edificios son necesariamente bienes inmuebles, pero no todos los inmuebles pueden considerarse como edificios u otras construcciones arraigadas al suelo, sea por su naturaleza o por destinación. El concepto es mucho más restringido pues supone una aglomeración de materiales hechas por el hombre y no por la naturaleza. Se excluyen los árboles, los frutos de la tierra, los hatos, rebaños y harás y cualquier otro conjunto de animales de cría, que según el Artículo 527 del Código Civil, son inmuebles por su naturaleza. Los estanques, aljibes, acueductos, canales o acequias, al ser obra del hombre quedan incluidos en el concepto de edificio u otra construcción arraigada al suelo. Tampoco están comprendidos los bienes inmuebles por destinación, las cosas que hayan sido incorporadas a la construcción de manera permanente y que no puedan ser desprendidas de ella, sin ocasionar un daño al inmueble.

Tratándose de aparatos que sirvan al edificio y formen parte de él, tales como bombas de agua, aparatos de aire acondicionado, un cable de transmisión eléctrica, se aplicará la responsabilidad del guardián por el hecho de las cosas.

El artículo 1.194 establece dos presunciones en relación a la responsabilidad por ruina.

- Una presunción juris et de jure, según la cual el propietario es responsable de los daños causados por ruina. La responsabilidad está vinculada exclusivamente al propietario, razón que lleva a ciertos autores a considerarla de carácter real, doctrina que a nuestro juicio no es correcta, porque la responsabilidad no sigue a quien adquiere la propiedad con posterioridad a la ruina. No se trata de un vínculo de causalidad, que siempre puede desvirtuarse por prueba en contrario. Sólo el propietario para el momento en que se produce la ruina es responsable frente a la víctima, lo que no excluye que tenga acciones de regreso a quienes hayan incurrido en culpa. Tampoco impide que la víctima demande a estas personas, al haber incurrido en culpa por hecho ilícito (Artículo 1.185 Código Civil.- El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.

Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”)

2. Una presunción juris tantum de haberse producido la ruina por defectos de mantenimiento o vicios en la construcción.

Estamos en presencia de una presunción de vínculo de causalidad; pero la prueba en contrario es limitada, no basta probar que el edificio estuvo bien construido y mantenido. Es necesario probar el hecho (caso fortuito, hecho del tercero o de la víctima) que excluya definitivamente que hayan existido defectos de construcción, que hayan producido la ruina del edificio.

La ruina debe ser consecuencia de un vicio en la construcción o por falta de mantenimiento.

La ruina debe ser consecuencia de un vicio en la construcción o por falta de mantenimiento, circunstancias que el artículo 1.384 presume, admitiendo solo la prueba del hecho concreto que produjo la ruina

No basta la prueba de no existir vicio en la construcción o haberse mantenido el edificio adecuadamente; el civilmente responsable debe probar el hecho positivo que haya sido la causa de la ruina.

El propietario debe demostrar que la fuerza mayor, el hecho de un tercero o la culpa de la víctima ha sido la causa única del daño; es decir que definitivamente rompa el vínculo de causalidad entre la ruina y el vicio en la construcción o falta de reparaciones, para destruir la presunción de responsabilidad que le impone el código civil.

Personas Responsable.

El artículo 1.194 señala como único responsable al propietario del edificio, quien responde en todo caso, aun cuando no tenga la posesión o guarda del edificio y esta corresponde a otra persona. Es por ello que algún autor afirma que la responsabilidad es de carácter real, en el sentido de que está vinculada exclusivamente a la titularidad del derecho de propiedad; pero el propietario que enajene el edificio después de producida la ruina continua siendo responsable y la responsabilidad no afecta al nuevo propietario.

Puede ignorar que el edificio le pertenece; por ejemplo,