TECNICAS DE AVALUO

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Principios Básicos de Valuación

Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde están garantizadas las plenas libertades económicas y sociales, los mercados en general están regidos por unos principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio, y especialmente los inmuebles.

Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados entre sí, tan es así, que parecieran fusionarse y ser uno solo:

Principio de Cambio

Todo cambia con el transcurrir del Tiempo.

Los bienes inmuebles, al igual que los otros bienes, están sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Los cambios que se producen en la vida económica, social, política y cultural de la comunidad, se reflejan en el valor de una propiedad.

Principio de Integración y Desintegración

Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas etapas: Integración Estabilidad Desintegración. Por tanto una propiedad tendrá un determinado valor en función de la etapa en que se encuentre al momento del avalúo.

Principio de Conformidad

El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que norman el desarrollo urbano (uso conforme).

Principio de Predicción

La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO, es decir, nos transformamos en cierta medida en ¿Brujos o Gurùs?.

Principio del Mayor y Mejor Uso

Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente de una propiedad.

Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables”.

Principio de Utilidad.

Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y satisfaga necesidades en un mercado de escasez.

Principio de Oferta y Demanda.

Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones simultáneamente: HABER ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO.

Principio de Competencia.

Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los ya existentes dentro del sector. “Generalmente la competencia tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera etapa y luego la bajará si la demanda no es igualmente creciente”.

Principio de Nivel de Precios (o Costos).

Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los factores de producción y estos afectarán el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente será susceptible a dichos cambios.

Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes.

En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital, trabajo, tierra, tecnología, servicios administrativos, etc., los ingresos y rentabilidad deben aumentar. “No debe hacerse ninguna inversión cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad del capital”.

Principio de Balance o Equilibrio.

Dentro de todo proyecto, desarrollo o inversión debe procurarse una equilibrada participación de los distintos factores de producción (tierra, capital, tecnología, recursos humanos, etc.), la cual genere la mayor rentabilidad. También debe evitarse el sacrificio de cualquiera de dichos factores, sino se desvirtuará el concepto del proyecto original traduciéndose generalmente en una baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad. (Caso típico de la subutilización del terreno). “El negocio debe ser sano y bueno para todos”.

Ingeniería de Tasación.

En este momento estamos en capacidad de entender que la Ingeniería de Tasaciones es una especialidad compleja que involucra una gama de disciplinas y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de conocimientos no solo en el área de la ingeniería, construcción, arquitectura, planificación urbana, estadística, matemáticas financieras, etc.; Si no también, conocimientos actualizados de muchas áreas de las ciencias sociales y humanísticas tales como: aspectos jurídicos, cultura tributaria, sociología, psicología, mercadeo, contabilidad, administración, metodología de investigación, economía, econometría, y muchas más.

Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entiéndase avalúo, constituye un trabajo de investigación, que lleva implícito la aplicación y combinación de metodologías científicas y algunas otras empíricas, tratando de integrar criterios lo más objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello con la finalidad de proporcionar una opinión inteligente o un juicio fundamentado, del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien para una fecha específica.

El acto mismo de valuar no crea valor. El tasador, profesionalmente capacitado y éticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una tasación que se pueda considerar exacta. Toda tasación en esencia es una estimación. Así pues que el tasador en su trabajo de investigación, lo que puede concluir es que con un grado significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra comprendido entre un límite inferior y uno superior.

En países con economías sólidas y estables, por lo general poseen mercados llamados de “competencia perfecta”, en los cuales hay una correspondencia entre los términos: precio y valor. En la práctica, en nuestros mercados, y en especial el inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado en un momento determinado, podemos apreciar con gran frecuencia, transacciones que implican variaciones