UN GRAN ENSAYO SOBRE EL CUARTO PLENO CASATORIO

...

Otra arista fundamental en este cuarto pleno casatorio es que los magistratos de la Corte Suprema han sentado supuestos para comprender o encuadrar a una persona en calidad de precario, asi tenemos: Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el titulo que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia. Asi tambien será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su titulo. Si en el trámite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio[5], conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, sólo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia —sobre la nulidad manifiesta del negocio jurídico—, y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo —sea de buena o mala fe—, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que Invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente. Este es la parte más importante La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda[6], correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.

En todos los casos anteriormente citados, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas.

El fallo final de la sentencia casatoria ha sido declarar INFUNDADA, pero hubo dos votos singulares de los doctores Ramiro de Valdivia Cano y Andres Caroajulca Bustamante quienes se adhieren a la posición de la mayoría. Otro voto singular es el de la doctora Ana maria aranda rodriguez quien señala una serie de pautas para entender al precario, pero tambien se adhiere a la posicion mayoritaria. Pero hay un voto en minoria de los vocales Ponce de Mier, Valcarcel Saldaña, Miranda Molina y Chaves Zapater quienes se adhieren al fallo hecho por la mayoria pero que discrepan sobre los puntos que establecen doctrina nacional, empiezan a hacer un análisis procesal sobre las instituciones de los procesos de cognicion. Un aporte interesante que hace la magistrada es que se entiende por precario a aquella que se ejerce sin justificación alguna, tambien señala que si se demanda el desalojo por ocupacion precaria por fenecimiento del título que autorizaba la posesion del ocupante, el actor solo podrá alegar su derecho a la restitución posesioria acreditando la existencia de resolucion judicial firme que declare el fenecimiento del titulo que detentaba el ocupante.

APRECIACION CRÍTICA

Despues de haber leido de manera integral el cuarto pleno casatorio es de suma importancia para los operadores del derecho y para los jueces de todas las instancias judiciales, ya que establece los supuestos de hecho que van a caracterizar cuando nos encontramos ante la figura de un ocupante precario.

Siendo asi el estado de las cosas, debo señalar que estoy de acuerdocon el pleno casatorio en el sentido de haber fijado como precedente de obervancia obligatoria ciertas causales de ocupante precario, asi como el haber establecido como precedente vinculante el hecho de no declarar improcedente una demanda por ocupante precario cuando el demandado alegue la usucapion del bien. Antes de la dacion de este pleno casatorio los jueces de diversas instancias declaraban improcedente la demanda de desalojo por ocupante precario cuando el demandado presentaba un titulito[7] al momento de contestar la demanda de deslaojo por ocupante precario, es asi, que el juez declaraba improcedente la demanda de precario por la sencilla razón de que se debía ventilar en otro proceso la vailidez o no de dicho título. Era una indenfensión para el demandante qu no podía recuperar su bien, hasta que sea resuelto en otra instancia la validez del titulo nulo que presentaba el demandado, ese proceso duraba 2 o 4 años en el mejor de los casos.

Gracias a este pleno casatorio, que implica un precedente de observanca obligatoria para todos los jueces de las cortes superiores del Perú, va a sentar las bases cuando realmente nos encontramos ante un caso de desalojo