CONCEPTOS JURIDICOS FUNDAMETALES BIENES Y DERECHOS REALES

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- En los derechos reales, toma su configuración de la ley y obedece al principio de orden público. Los diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurídicos nacionales, suelen estar establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a un numerus clausus

- El derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad, razón por la cual existen tantas obligaciones como figuras jurídicas se puedan imaginar.

Por razón del origen:

- Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley.

- Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el derecho romano clásico son el contrato y el delito, variando en los distintos ordenamientos jurídicos modernos. No son susceptibles de usucapión.

Por razón de su duración y causas de extinción:

- Los derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho.

- El derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, "nace para morir", puesto que su ejercicio lo extingue, y subsiste aún desapareciendo la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las obligaciones).

Por objeto de protección registral.

- Los derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser protegido por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión.

- El derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante registro.

V.-La propiedad: modos de adquirir la propiedad de bienes, limitaciones al ejercicio de la propiedad.

R: La propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.

Aquellos hechos o negocios jurídicos que le otorgan a un sujeto, los derechos inherentes a la propiedad en un patrimonio determinado se les considera modos de adquirir la propiedad.

Los modos de adquirir la propiedad pueden clasificarse en originarios o derivativos, singulares o universales, onerosos o gratuitos, entre vivos o por causa de muerte.

- La tradición. Es un modo bilateral de adquirir la propiedad y consiste en la entrega material y voluntaria de la cosa a otra persona que la recibe del mismo modo. Se opera entre dos sujetos, uno llamado tradente y el otro adquirente.

- La ocupación. La ocupación es, en el derecho civil, un modo de adquirir la propiedad de las cosas que carecen de dueño, y consiste en su aprehensión material unida al ánimo de adquirir el dominio.

- La accesión. Es un derecho, que tiene atribuido el propietario del suelo, y que le permite hacer suyo todo aquello que quede unido a dicho suelo, ya sea en forma natural o artificial.

- La usucapión o prescripción adquisitiva. La usucapión es un modo de adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real, mediante el ejercicio de la posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos en la ley.

- La sucesión por causa de muerte. La sucesión por causa de muerte, es un modo de adquirir derechos y obligaciones de una persona difunta o de una parte de ellos.

- La ley. La ley señaña otras formas para adquirir la propiedad como es el caso de los contratos.

Las limitaciones del ejercicio del derecho de propiedad se derivan de las exigencias del interés público a cuya satisfacción atienden:

a) La expropiación forzosa.

b) Las relaciones de vecindad.

c) Los actos emulativos.

d) Las servidumbres públicas.

e) Las prohibiciones de adquirir y adquisición condicionada.

La expropiación forzosa

Es uno de los modos que la Administración Pública utiliza para la adquisición de los bienes que estima necesarios para la realización de sus fines. Constituye una de las más antiguas limitaciones del derecho de propiedad.

La expropiación forzosa surge de la idea de que la propiedad privada se encuentra establecida al servicio de la colectividad y sólo puede hacerse por causas de utilidad pública y mediante indemnización (artículos 27 Constitucional y 1 de la Ley de Expropiación).

Las relaciones de vecindad

Con referencia a las limitaciones impuestas al ejercicio del derecho de propiedad por las obligadas relaciones de vecindad, el Código Civil establece entre otras las siguientes:

- En un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina.

- Nadie puede edificar ni plantar cerca de las plazas, fuertes, fortalezas y edificios públicos sino sujetándose a las condiciones exigidas en los reglamentos especiales de la materia.

- Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad fosos, depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos sin guardar las

distancias prescritas por los reglamentos.

- No se pueden tener ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separa las heredades, para no invadir la intimidad de las personas.

El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio vecino.

Los actos emulativos

Otra limitación importante impuesta al ejercicio del derecho de propiedad está constituida por la prohibición de los actos llamados de emulación o emulativos.

Son aquellos que el propietario realiza sobre las cosas que le pertenecen o con ocasión del ejercicio de los derechos que le corresponden, con la única finalidad