Memorandum en Inversión Extranjera en Cuba

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Tratándose de la Empresa de Capital Totalmente Extranjero, los inversionistas extranjeros no sólo pueden invertir en bienes inmuebles sino también obtener su propiedad u otros derechos reales. (Sección Cuarta de la LIE, artículos 17 y 18)

Dichas inversiones, según lo autoriza el mismo ordenamiento, podrán destinarse al desarrollo de (i) viviendas y edificaciones, dedicadas a domicilio particular o para fines turísticos; (ii) viviendas u oficinas de personas jurídicas extranjeras; o (iii) desarrollos inmobiliarios con fines de explotación turística. Para efectos de claridad expositiva a continuación se transcriben los artículos constitucionales referidos

ARTÍCULO 17.

- De conformidad con las modalidades establecidas en la presente Ley, pueden realizarse inversiones en bienes inmuebles y obtener su propiedad u otros derechos reales.

En Cuba, el Estado es propietario de la mayor parte de la tierra. La LIE establece que el Estado podrá transmitir la propiedad u otros derechos reales sobre bienes de propiedad estatal únicamente a inversionistas nacionales para que sean aportados por éstos. Es decir, por ejemplo, tratándose de Contratos de Asociación Económica Internacional, es la parte cubana de la relación contractual la que aporta un bien inmueble, por lo que la propiedad del mismo la detenta en todo momento el socio de nacionalidad cubana.

En la actualidad las personas extranjeras no tienen permiso para adquirir bienes raíces o viviendas en Cuba de forma directa. Asimismo, en la práctica, la ley no es clara en establecer la forma en que los inversionistas extranjeros pueden obtener la propiedad de los bienes inmuebles en los que realicen inversiones. Por ello, vale la pena realizar un breve análisis de las reformas a la ley cubana que han implicado cambios legislativos importantes relacionados a la inversión extranjera y la propieda privada, entre las cuales destacan las siguientes:

- Ampliación del “Derecho de Superficie”[2]

En 2010 se aprobó el Decreto Ley 273 modificativo del Código Civil cubano en materia de derecho de superficie con el propósito de extender el plazo para el disfrute del Derecho de superficie y facilitar el proceso de participación de la inversión extranjera en negocios inmobiliarios, donde el derecho de superficie proporciona una mayor seguridad y garantía al inversionista.

Con esta medida, el derecho de superficie que anteriormente podía otorgarse por un plazo máximo de 50 años, puede ahora ser concedido por el Estado cubano por un término de hasta 99 años.

Asimismo el Estado cubano puede entregar en derecho perpetuo de superficie, terrenos a cambio de un precio a sociedades mercantiles cubanas (incluidas joint ventures con capital mixto) para la construcción de viviendas con destino turístico.

- Autorización de Compraventa de Viviendas

En el año 2011 con la aprobación del Decreto Ley 288, modificativo de la Ley General de Vivienda, se eliminaron y flexibilizaron restricciones en la transmisión de la propiedad de la vivienda. Dicha norma regula los términos y condiciones para la venta de viviendas entre particulares y establece que cualquier persona puede ser dueña de una sola vivienda y tiene la posibilidad de tener una segunda solo en zona de playa.

Dicha reforma se considera preponderante en la apertura del sector inmobiliario ya que posibilitó actos de libre disposición de la propiedad que hasta entonces se encontraban muy restringidos. Sin embargo, los principales grupos de compradores potenciales con mayor poder adquisitivo —cubanos que viven en el exterior y extranjeros interesados en comprar en la isla— no pueden comprar una vivienda en la isla, según establece la nueva ley.

Dicha norma no se extiende a los supuestos de inversión extranjera y es aplicable solamente a las relaciones jurídicas entre personas de nacionalidad cubana con domicilio en Cuba y extranjeros residentes permanentes en territorio cubano.

- Visa de Residente Inmobiliario.

El gobierno cubano han establecido un nuevo tipo de visa de residente temporal denominada Visa de Residente de Inmobiliaria, destinada para personas naturales extranjeras propietarias o arrendatarias de bienes inmobiliarios en el país, es decir, para personas cuyo propósito sea el de realizar inversiones en el sector inmobiliario. Estas personas pueden realizar las actividades propias del turismo y de negocios, debidamente autorizadas, de acuerdo con lo establecido en la legislación vigente. A la fecha, diversas fuentes coinciden en que esta modalidad de visado no cuenta aún con una regulación clara y tanto su expedición como su uso aún son trámites inciertos y complejos.

No obstante lo anterior, los derechos de propiedad en Cuba, en la práctica, pueden ser limitados por el gobierno por razones de interés general o de utilidad pública lo que implica un riesgo para el inversionista extranjero ya que frecuentemente da lugar a considerables abusos por parte de la autoridad en su aplicación.

Lo anterior constituye uno de los mayores retos para la inversión extranjera en Cuba ya que a pesar de que la LIE y su legislación complementaria establecen un régimen de facilidades, garantías y seguridad jurídica a los inversionistas, diversos analistas aseguran que Cuba no ha sido capaz de garantizar y asegurar la inversión extranjera, ni que honrará sus nuevas leyes, políticas pro-inversión y promesas.[3] En conclusión, el mercado cubano al día de hoy es un tanto incierto, es un hecho Cuba no ha logrado ofrecer garantías sólidas y fiables de que la propiedad privada y la empresa tendrán al menos tanta protección como aquélla que ofrecen sus homólogos latinoamericanos.

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