Los títulos hipotecarios son instrumentos de financiación utilizados por las entidades de crédito que participan en el mercado hipotecario concediendo préstamos y créditos hipotecarios.

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Característica de emisión: los bonos tienen como subyacente la estructura hipotecaria anterior y se amortizan simultáneamente a la amortización de los activos que respaldan los bonos. Esta forma de amortizar se llama pass-through. También puede haber una fecha preestablecida para la amortización (bullet).

Las mejoras crediticias se concretan, por ejemplo, en un préstamo para cubrir gastos iniciales, así no afectan a la rentabilidad de la operación. El préstamo tendrá así un tipo de interés inferior a la rentabilidad que puede obtenerse dentro de la estructura que soporta al bono, esto es una ventaja. Otras mejoras son el fondo de reserva, dotado inicialmente mediante un préstamo participativo, el margen financiero, y el contrato de permuta financiera (swap).

Los objetivos y beneficios del fondo están relacionados con los riesgos del balance, si al ceder los préstamos hipotecarios no tienen que recomprarlos se reduce el consumo de recursos propios y se liberan provisiones, y así se optimizan los ratios del balance.

Fondos de titulación hipotecaria

Este fondo corresponde a un FTH o fondo de participaciones hipotecarias. Sólo contiene participaciones hipotecarias, es decir, créditos y préstamos cuyos saldos vivos sobre el valor de tasación es inferior al 80%, además de otras limitaciones.

Titulaciones no financieras

Se trata de una cesión de derechos, presentes o futuros, a cambio de liquidez. Por eso se define como financiación mediante transformación de activos en títulos negociables, a través de un vehículo que es el fondo.

Ventajas de esta forma de financiación:

- El coste de financiación para la empresa depende de su calidad crediticia, por tanto, la titulación permite separar un activo del balance, y tener mejor calidad que la empresa.

- Existe flexibilidad en la estructura de los bonos en cuanto a la calificación, plazos y tipos de interés diferenciados.

- Las empresas pueden, mediante la titulación, gestionar su balance, liberando riesgos y reduciendo su necesidad de recursos propios.

- Las empresas pueden considerar la reestructuración de su deuda comparando las condiciones de financiación que ofrece la titulación en un momento dado, con su deuda existente, y decidir si la alternativa le resulta convincente.

En general, estos activos son a c/p. Las operaciones son abiertas, esto es que se constituye un fondo y se van incorporando al mismo, por ejemplo, nuevas facturas que se vayan produciendo. Los objetivos son alargar plazos, diversificar fuentes, equilibrar flujos.

Al tratarse de una financiación alternativa, tiene que competir en coste con el descuento bancario, aunque el precio no sea el único elemento de decisión. La emisión debe tener un volumen suficiente para que los costes fijos asociados con la misma no la encarezcan demasiado.

El saldo vivo se mantendrá durante un tiempo, ya que las facturas que se utilizarán para pagar los cupones de los bonos emitidos se irán sustituyendo por nuevas facturas. A partir de un momento ya no se compran más facturas y el fondo entra en fase de liquidación, amortizando los bonos con los últimos cobros de facturas.

Titulación de derechos futuros

Se refiere a los flujos esperados no activados, puesto que no son conocidos. Los derechos futuros pueden ser una concesión como el peaje de una autopista, alquileres, ventas futuras de materias primas, derechos de autor.

Los objetivos que persiguen son obtener liquidez actual a partir de un flujo incierto y a plazo, diversificar fuentes de financiación y equilibrar los flujos financieros que entran en la empresa; pero es difícil la gestión de liquidez por parte de la empresa.