PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA

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Lo que indica que antes de las inscripciones en los debidos registros no habrá acciones contra terceros poseedores de buena fe.

EL PACTO COMISORIO.

El artículo 1935 del código civil menciona que: “Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. Entiéndase siempre esta estipulación en el contrato de venta, y cuando se expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse”.

Lo anterior indica se puede dividir este pacto en dos tipos a tener en cuenta.

PACTO COMISORIO SIMPLE.

Este es el consagrado en el Art. 1935 Código Civil, en el que las partes simplemente acuerdan que no habiéndose pagado el precio en el tiempo convenido, se resolverá el contrato y que de manera general como ocurre con la condición resolutoria tácita, es necesaria la sentencia judicial mediante la cual se declara resuelto el contrato, sentencia que es conocida como constitutiva.

Es decir que el pacto comisorio simple es un pacto accesorio al contrato de compraventa que se establece a favor del vendedor, en virtud del cual se estipula expresamente que el contrato se resolverá si no se paga por el comprador el precio en el tiempo convenido.

En todo caso, el vendedor conserva la alternativa de exigir el precio o la resolución de la venta con pago de perjuicios, conforme a las reglas comunes.

Es un modo indirecto de extinción de las obligaciones porque resuelto el contrato de compraventa, se extinguen las obligaciones surgidas del mismo.

PACTO COMISORIO CALIFICADO.

Este se encuentra consagrado en el artículo 1937 del código civil, ya que establece este “Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda”.

En este entonces, lo que pretenden los contratantes es que el contrato quede resuelto de manera inmediata una vez se da el incumplimiento de pagar el precio por parte del comprador, siendo entonces la sentencia declarativa, por cuanto lo que va a hacer es reconocer la resolución que ya se dio desde el vencimiento del plazo sin el pago del comprador.

Pero es importante mencionar que además surgen unos efectos estipulados en el artículo 1936 del código civil, “Por el pacto comisorio no se priva el vendedor de la elección de acciones que le concede el artículo 1930”.

Desprendemos de esto los efectos que produce el pacto comisorio respecto de las acciones y de ello cabe decir que la estipulación de este pacto, no impide que el vendedor ejerza acción de cumplimiento contra su comprador, así entonces el vendedor tiene a su libre disposición la opción de accionar para a hacer efectiva la resolución del contrato o hacerlo para a hacer efectivo el pago del precio.

EFECTOS RESPECTO A LAS PARTES.

Pacto comisorio simple:

El contrato queda resuelto y el comprador debe restituir al vendedor la cosa vendida.

Pacto comisorio calificado:

Resuelto el contrato, deberá el comprador, además de restituirle la cosa vendida, pagar los frutos a partir de la notificación de la demanda, pero si cumple con su obligación en las 24 horas siguientes a la notificación, no deberá los intereses según lo estipulado en la norma.

EFECTOS RESPECTO A TERCEROS.

Si se ha enajenado una cosa mueble sobre la cual se estipulo pacto comisorio, no podrá haber derecho contra los terceros que hayan adquirido de buena fe, siempre será protegido; pero si el bien es inmueble, debe existir la escritura pública y se presumirá la mala fe del tercero, lo cual lo hace poseedor irregular y habrá lugar a acción reivindicatoria contra este, de lo contrario, es decir en caso que no exista la escritura pública, no serán afectados los terceros.

SU PRESCRIPCIÓN.

Por otro lado el artículo 1938 del código civil se refiere a la prescripción del pacto comisorio, toda vez instaura que “el pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.

Trascurridos estos cuatro años prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno".

Quiere decir lo anterior que la prescripción de este pacto puede ser estipulada por las partes, siempre que este no sea superior a cuatro años y en caso de no existir tal estipulación se entenderá que el término para la prescripción es de cuatro años contados a partir del momento de la celebración del contrato.

PACTO DE RETROVENTA.

Consagrado en el artículo 1939 del código civil donde estipula

“Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra”.

Para Tamayo Lombana, esto “Se trata de una compraventa en la cual se estipula un pacto a favor del vendedor, en virtud del cual podrá recuperar la cosa vendida, si lo quiere. Tal pacto se llama retracto convencional (pactum de retrovendendo, en el derecho romano).”

Para algunos autores como Bonivento Fernández al igual que Tamayo Lombana, sostiene que “El pacto de retroventa no es más que una venta sometida a una condición resolutoria, mediante el ejercicio del derecho de recobro por el vendedor.”

Es claro además que el ejercicio de la facultad que tiene el comprador de recuperar la cosa vendida, se somete a ciertas condiciones, como son la de restituir al comprador el precio recibido o la suma que se haya estipulado por las mismas partes con otras prestaciones que la ley establece; y ejercida esta facultad de retractación y readquisición del vendedor, el contrato queda resuelto de manera retroactiva desde el momento de su celebración, suponiendo siempre la propiedad del vendedor sobre la cosa y que el comprador nunca la tuvo.

Con relación a su naturaleza jurídica, afirman muchos doctrinantes que en este caso no