Analisis costo Informes

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consistentemente del exceso de apalancamiento, para ir migrando hacia una posesión más clara e indudable de ambas compañías.

Notas a los Estados Financieros de la Inmobiliaria:

Activos Fijos: (Costos de Arranque y Balances Generales)

Financiados tanto con préstamos bancarios como con aportaciones de capital, se decidió depreciarlos a las tasas anuales que señala la Ley del Impuesto Sobre la Renta para cada tipo de activos, y una vez determinado el importe anual de depreciación máxima permitida, se prorrateó la cantidad mensual proporcional en cada uno de los meses de los Estados de Resultados, excepto aquellas erogaciones que por su naturaleza fueron enviadas directamente y al 100% a los gastos del primer ejercicio.

Se considera que los primeros tres meses durarán los trabajos de construcción, y al finalizar el tercero se entregarán las instalaciones a posesión de la empresa operativa, iniciando con ello el cobro de renta por las mismas a partir del cuarto mes.

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Ingresos:

Por acuerdo del “Corporativo” a cargo tanto de la Inmobiliaria como de la Empresa Operativa, se decidió que en el primer año el importe de la renta será de S/20,000 SOLES. Considerando la zona y considerando el terreno y las instalaciones dicho cobro no es oneroso y está pensado para que la Estancia pueda operar con un poco de holgura por tratarse del primer ejercicio de operaciones.

Para el segundo y posteriores años se buscará equilibrar un poco más el importe del arrendamiento en función de los factores señalados en el párrafo anterior, toda vez que la misma operación de la Estancia debe generar la rentabilidad y la liquidez necesaria.

Gastos de Operación:

Para los primeros tres meses se contrató de manera muy significativa respecto al tiempo a un profesional financiero-contable debido al control necesario durante esta etapa de construcción en que el volumen de salidas y comprobaciones de recursos monetarios será muy importante. A partir del cuarto mes se considera ya solamente el pago de una iguala mensual módica en virtud de que como inmobiliaria prácticamente no tendrá más operaciones que la de la cobranza del arrendamiento de las instalaciones.

Gastos Financieros:

Los intereses mensuales a cargo se generan de dos fuentes principales: Un préstamo obtenido con una institución bancaria por S/750,000 soles, negociado a 10 años como empresa PYME a una tasa del 12% anual, con uno de gracia para el pago de capital y con pagos anuales de capital.

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Siguiendo los principios de contabilidad y las normas de presentación de estados financieros, la porción del préstamo bancario que debe pagarse en un año se presenta en los Balances Generales dentro de los pasivos a corto plazo, y el resto del préstamo al cierre de cada año se presenta como pasivo a largo plazo.

El otro pasivo que genera intereses a cargo corresponde a un préstamo menor financiado por un acreedor independiente, y se muestra en el pasivo a corto plazo. Dicho préstamo fue negociado a cinco años con pagos anuales, y una tasa del 7% anual, con intereses pagaderos mensualmente.

Como podrá observarse directamente en los estados de resultados, con las condiciones anteriores siempre hay flujo de efectivo generado mes tras mes, de manera que la operatividad de la empresa no se interrumpe por cuestiones de falta de liquidez.

Notas a los Estados Financieros de la Empresa Operativa

Costos de arranque:

Al total de los costos de arranque calculados para el equipamiento de la Estancia consideramos añadir S/200 mil soles, que corresponden a lo necesario para operar (como caso extremo) los primeros 30 días sin recibir ingresos en el primer mes.

Activos Fijos: (Costos de Arranque y Balances Generales)

Financiados tanto con préstamos bancarios como con aportaciones de capital, se decidió depreciarlos a las tasas anuales que señala la Ley del Impuesto Sobre la Renta para cada tipo de activos, y una vez determinado el importe anual de depreciación máxima permitida, se prorrateó la cantidad mensual proporcional en cada uno de los meses de los Estados de Resultados, excepto aquellas erogaciones que por su naturaleza fueron enviadas directamente y al 100% a los gastos del primer ejercicio.

Debido a los trabajos de construcción de las instalaciones por parte de la Inmobiliaria, se considera recibir las mismas a partir del cuarto mes del primer año, pero operar cabalmente hasta el quinto mes, en función de lo que se mencionó en el apartado de los costos de arranque.

Ingresos:

En principio se está considerando una capacidad de atención para 32 adultos mayores diariamente (10 ó 12 en habitaciones y 20 ó 22 bajo el esquema de estancia de día). Conservadoramente se está considerando un 80% de ocupación para el primer ejercicio en estancia diaria.

Asimismo, para estancia diaria se considera de manera conservadora la ocupación constante de 4 de las 5 habitaciones disponibles. Sobre ésta y la anterior premisa de ocupación de estancia diaria se calculó el monto de los ingresos que aparecen en el primer estado de resultados.

Para el segundo año se consideró un incremento de precio de 6%, poco más que la inflación general promedio en el país en los últimos años, con la finalidad de equilibrar la relación de rentabilidad y favorecer o mantener flujos de efectivo.

Para el tercer año el incremento propuesto es del 5%. No obstante, en este año se considera ya estar operando a un 90% de ocupación en los servicios de estancia diaria. Así las cosas y considerando un promedio de 25 días por persona en cada mes, los ingresos por este concepto serían de S/135,230 SOLES.

Asimismo, se considera que para estas alturas del tercer año se tendrá ocupación total de las 2 habitaciones individuales y de las 5 habitaciones “dobles”, con lo que entre ambos conceptos y considerando los incrementos de precios ya señalados, los ingresos mensuales se estiman en S/148,029 soles.

Para el cuarto año se consideran las mismas premisas que para el tercer ejercicio en cuanto a los niveles de ocupación, y solamente se considera un 2% de incremento en los precios, como parte de la