Ensayo N° 01 Burbujas Inmobiliarias

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El valor de los bienes raíces va a depender del sector que está ubicado, las comunas más caras de la región son Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura, La Reina, Providencia y Ñuñoa. Las personas prefieren vivir en estas comunas por la calidad de vida, la cercanía de lugares comerciales y sobre todo por querer “aparentar” socioeconómicamente; otro factor que influye en el alza de precios es la cercanía de las propiedades con algunas estaciones del Metro de Santiago. Una de las informaciones que recaudamos fue que en las comunas de Ñuñoa e Independencia se están realizando nuevas líneas de Metro (3 y 6) lo que va a provocar un alza en los precios de las viviendas, sin importar la calidad ni las características de estas.

Las constructoras por el solo hecho de estar en cierta comuna y cerca de centros comerciales o Estaciones de Metro son como establecen los precios de los metros cuadrados.

En el recuadro anterior podemos visualizar y conocer en detalle del valor del metro cuadrado por sector, siendo las comunas de Las Condes y Vitacura las que lideran los valores más altos dentro de la región metropolitana con UF 74.41 y UF 82.77 respectivamente.

En el otro extremo las comunas de La Pintana con un valor de UF 10.94 por m2 y las comunas de Cerro Navia y Lo Espejo con un Valor de UF 19,00 por m2.

Las Ofertas Inmobiliarias

En el caso de las Ofertas Inmobiliarias por sector tenemos: Zona Centro el precio promedio por m2 es de UF 27,49 con un rango de UF10,42 y UF77,46 por m2.

Zona Norte Representado por las comunas de Huechuraba, Recoleta, Independencia el precio promedio ofertado por m2 es de UF28,19 con un rango de UF 15,78 (Recoleta) y UF 37,29 (Huechuraba)

Zona Oriente representado por La Florida, La Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Macul, Ñuñoa, Peñalolén, Providencia y Vitacura el precio promedio por m2 es UF 23,42 (La Florida) y UF 99,28 (Lo Barnechea)

Zona Poniente representado por Estación Central, Maipú, Q. Normal el precio promedio por m2 UF 11,70 y UF 30,20 (ambos extremos en Maipú).

Zona Sur representado por San Miguel el precio promedio por m2 en este caso específico es UF 26,75 con un rango de precio de UF 15,70 y UF 45,02

Tablas de Costos Unitarios por Metro Cuadrado de Construcción

De acuerdo a lo dispuesto por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el 08 de Enero de 2015, los costos unitarios por metro cuadrado de las construcciones se clasificaran según la siguiente tabla:

I. OBRAS DE EDIFICACIÓN

TIPO DE EDIFICACIÓN

CATEGORÍA

A

B

C

D

E

F

G

H

I

1

10,44

11,91

10,44

10,44

7,42

-

-

-

-

2

7,75

8,81

7,75

7,75

5,55

3,92

5,55

5,06

6,12

3

5,71

6,53

5,71

5,71

4,08

2,86

4,08

3,67

4,49

4

4,08

4,65

4,08

4,08

2,93

2,04

2,93

2,61

3,18

5

-

-

2,20

2,20

2,20

1,55

2,37

2,12

2,53

Las categorías del 1 al 5 determinan la calidad de las construcciones, considerando que la categoría 1 es de calidad superior y la categoría 5 las construcciones cumplen con las normas mínimas exigidas; en cuanto a las letras definen el tipo de materiales utilizados en la estructura, armazón y terminación de las construcciones, etc.

La pregunta que nos hacemos, ¿estamos en presencia de una burbuja financiera en la Región Metropolitana?, o ¿podríamos en unos años más llegar a una crisis financiera en el sector Inmobiliario?

De acuerdo a nuestro análisis, consideramos que actualmente, dado a la coyuntura política principalmente por el aumento de la desaprobación este gobierno que a Mayo alcanzo 77%, la crisis social, el decrecimiento económico del país, y el aumento de la tasa de desempleo, que alcanzo a fines de abril un 6,1%, conocidas en las últimas encuestas realizadas por Adimark y los datos estadísticos del INE respectivamente.

Con los antecedentes anteriormente estudiados, creemos que hoy en día los bancos e instituciones financieras, mantienen ciertos resguardos que le