LA BURBUJA INMOBILIARIA EN EL PERU Y EN LOS PAISES DESARROLLADOS.

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- LA BURBUJA INMOBILIARIA

Toda burbuja tiene su ciclo de vida; así lo tipifico el reconocido economista HymanMinsky.

1° fase.- Planeamiento de la burbuja: Toda crisis financiera se inicia con un cambio, que puede ser por la tecnología, cambio en la política económica. etc.

2° fase.- Los precios comienzan a subir: Al principio la subida de precios casi no es percibido por los compradores. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos, es decir pueden confundirse con una mejora en la economía

3° fase.- Crédito fácil: El aumento de los precios no es suficiente para la creación de una burbuja, en este caso acceso fácil al el crédito, cada vez los créditos son más accequibles a sectores inclusive de baja solvencia.

4°.- Fase.- Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil, el mercado se va recalentando. Este recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios empiezan a acelerarse, y se recogen los beneficios fáciles.

5° Fase.- Euforia: Es cuando ya el aumento de precios injustificable en materia económica se hace más que evidente.

6° Fase.- Los expertos recogen beneficios: En esta fase es donde los expertos intentan vender asi obtener beneficios por lo elevado de los precios.

7° Fase.- El estallido: La euforia es reemplazada por el miedo. Se empiezan a vender las propiedades, pero no hay compradores, llega el pánico, el precio se desploma, el crédito se corta las personas no pueden pagar sus créditos, y las perdidas comienzan a acumularse.

- BURBUJA INMOBILIARIA EN LOS PAISES DESARROLLADOS Y EN EL PERU

Por burbuja inmobiliaria se conoce el avance, en la mayoría de los países industrializados occidentales, de los precios de los bienes inmuebles muy por encima de los del resto de bienes y servicios, materializado en dos oleadas o impulsos durante las dos décadas que van desde mediados de los años 1980 hasta mediada la primera década del siglo XXI, con la consiguiente fractura generacional que ello genera al involucrar un bien básico de consumo obligatorio como es la vivienda.

DESCRIPCIÓN DE LA BURBUJA

Los Informes de la Reserva Federal Americana y de otros organismos económicos oficiales, reflejan el incremento explosivo del precio de los bienes inmuebles, en prácticamente todos los países industrializados, concentrados en dos períodos: hasta 1989 y hasta 2006.

Alemania y Japón presentan diferencias, en el primer caso, por los costes de la llamada Reunificación alemana, y, en el segundo, por el pronto estallido de la burbuja tras un alza inicial extraordinariamente exagerada

ORIGEN DE LA BURBUJA

La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, por razones de índole no solo económica, siendo realimentada al alza, en una segunda etapa, por abundante crédito hipotecario favorecido por políticas monetarias expansivas. La maduración final de la burbuja inmobiliaria comienza tras el pinchazo de la burbuja, a finales de los años 1990, y la subsiguiente bajada de tipos de interés acordada para combatir sus efectos recesivos; laxitud monetaria intensificada tras los atentados del 11 de septiembre de 2001 y la Guerra de Irak, por un lado, y, por otro, la culminación del proceso de unificación monetaria europea.

Otro factor importante fue la expansión del mercado de obligaciones colateralizadas por deuda (CDO) que incentivó sobre manera la concesión de hipotecas a prestatarios poco calificados y con alto riesgo de impago. Se aprecia que la estructura de dichos productos financieros derivados se alteró notoriamente entre 2000 y 2006, predominando al final del periodo entre los activos que respaldaban activos financieros como las CDO, las hipotecas de baja calificación (y alto riesgo de impago). Las agencias de calificación asignaron calificaciones buenas (triple A o AAA) y bajo riesgo de impago a esos productos financieros, así por ejemplo cifró en solo 0,12% (1 entre 850) la probabilidad de impago de varias CDO en los siguientes 5 años a su calificación, aunque posteriormente los datos internos de S&P para calificación revelaron que dicha probabilidad había sido 28% (unas doscientas veces superior). Las quiebras de entidades financieras por culpa de los problemas de las CDO, dispararon la crisis económica de 2008-2015 que tendría un impacto diferente en diversas regiones, pero que afectaría notoriamente a los países de renta alta.

LA BURBUJA INMOBILIARIA: ¿EN QUÉ CONSISTE Y CUÁL ES EL PELIGRO?

Hay preocupación por el alza de precios en el sector. No obstante, expertos aseguran que estamos fuera de peligro.

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La especulación es complicada, por ejemplo, cuánto pierde alguien que ha comprado una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del precio, para darse cuenta al final que nadie estaría dispuesto a pagarle siquiera la mitad de lo que invirtió. Si esta situación se replica en todos los miembros de una población que ignoró el riesgo y compró casas o departamentos intempestivamente con la confianza puesta en una demanda alta. ¿Crisis? Todavía. Multiplique esto en una cadena de compra y venta de créditos hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos al doble del precio que los adquirió, pero cuyo valor se desplomó cuando la demanda se contrajo y resultó siendo artificial. Ahora sí hablamos de una crisis.

Un efecto dominó de este tipo, que comienza cuando el último eslabón del negocio pierde la capacidad de pagar sus créditos, dejando sin sustento a la otra parte con la cual hizo su contrato, derribará una a una la economía de todos los que participaron en el negocio, quienes al final quedarán con un cúmulo de créditos que no tienen un valor real. Esa es una crisis inmobiliaria, llamada también burbuja inmobiliaria.

DEMANDA ARTIFICIAL

Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y hay escasez de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la industria también van al alza”, señala César Peñaranda, director del Instituto de Economía y Desarrollo Empresaria de la Cámara de Comercio de Lima (CCL).

Sin embargo, esta demanda, cuando se