METODOS DE VALUACION INMOBILIARIA.

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El tercer y último método (capitalización de ingresos) también esw conocido como método de capitalización de rentas, y se basa en los ingresos que la propiedad pueda generar, por lo que es usado principalmente en avalúos de propiedades como establecimientos comerciales o edificios de departamentos u oficinas. El método de capitalización directa, es el más usado para propiedades generadoras de ingresos.

Los pasos para realizarlo son los siguientes:

- Estimar el ingreso potencial bruto.

- Obtener un margen de desocupación o no pago de renta (vacíos), tomando como porcentaje del ingreso potencial bruto.

- Al restar este margen al ingreso potencial bruto, se obtiene el ingreso bruto efectivo.

- Deducir los gastos anuales de operación (predial, servicios como agua y luz, mantenimiento, administración, etc.) del ingreso bruto efectivo, para obtener el ingreso neto de operación.

- Estimar el costo que cualquier inversionista está dispuesto a pagar por los ingresos producidos por la propiedad, esto se hace estimando el período de retorno solicitado por el inversionista para recuperar su capital, y este período se traduce como tasa de capitalización.

Todos los resultados obtenidos por los diferentes métodos en teoría deberían ser iguales, sin embargo, es muy difícil que el valuador cuente con todos los datos necesarios para no cometer errores. Los diferentes métodos, aplicados a la misma propiedad, arrojarán distintos resultados de su valor. Para estos casos existe el proceso de reconciliación o correlación consta de sopesar la validez y resultados obtenidos de cada método.

La reconciliación es la técnica para analizar y balancear los resultados obtenidos por cada uno de los métodos, porque, cada método puede usarse independientemente de los demás para obtener un valor, siempre que sea posible se deben usar los tres. No se trata simplemente de obtener un promedio, ya que haciendo esto se daría por hecho que los datos y procedimientos aplicados en cada método deben de tener el mismo peso, lo cual no es cierto. Algunos métodos son más válidos y confiables y tendrán más peso según el tipo de propiedad. Entonces la reconciliación es básicamente la técnica que de emplea para dar mayor peso al método más adecuado de acuerdo a cada situación.

Al realizar un avalúo, dependiendo la razón por la que sea solicitado, es bueno realizarlo mínimamente por dos de los tres métodos, aunque éstos deberían salir iguales, hay un margen de error o de diferencia entre los resultados, y para obtener un dictamen final no es sólo sacar el promedio de ambos, por eso en la reconciliación se permite definir cual de los métodos empleados tiene mayor peso y puede ser más confiable, y el que más se adecue a cumplir con la razón del avalúo. El valuador es quien deberá tomar esta decisión en base a su criterio y experiencia.