“NULIDAD DEL ACTO JURIDICO”.

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DESARROLLO DEL TRABAJO: “Nulidad de Contrato de Compra Venta y Asiento Registral”

I. PROPIEDAD DE BIEN INMUEBLE

Los bienes inmuebles son aquellos bienes que tienen una situación fija y no pueden ser desplazados. Pueden serlo por naturaleza, por incorporación, por accesión, etc. Se conoce principalmente a los bienes inmuebles de carácter inmobiliario, es decir pisos, casas, garajes u otros ejemplos similares. Los bienes inmuebles tienen tal consideración frente a los bienes muebles, los cuales se pueden desplazar o ser trasladados. Según el artículo 334 del Código Civil. Son bienes inmuebles los siguientes:

1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo. Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.

2. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

3. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.

4. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.

5. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento y las aguas vivas o estancadas.

Existe el registro de bienes inmuebles conocido como Registro de la propiedad. En cuanto a la localización de propietarios de bienes inmuebles hay que tener en cuenta que de cada bien inmueble el Registro de la Propiedad emite un documento llamado nota simple. Con este documento se puede conocer el nombre del propietario de un bien inmueble, así como la ubicación del bien inmueble, si tiene cargas asociadas y una descripción del mismo.

II. CONTRATO DE COMPRA-VENTA:

La compra-venta es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico en virtud del cual una de las partes (vendedor) se obliga a dar algo en favor de la otra (comprador) a cambio de un precio en dinero.

Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.

La compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un contrato traslativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

III. INSCRIPCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA EN REGISTROS PUBLICOS:

Señala nuestro Código Civil, que los bienes inmuebles se transfieren sólo con la mera obligación de enajenar; es decir que basta que un propietario se comprometa a transferir su inmueble a determinado comprador, por un precio acordado, para que dicho predio sea considerado desde ya, bajo el dominio del comprador. Sin embargo, la experiencia nos enseña que es muy importante que todo acuerdo conste en un documento escrito, y es que, si bien es cierto la palabra empeñada entre comprador y vendedor tiene total validez, siempre será importante contar con un documento que sustente dicho arreglo. Por ello, es muy saludable que toda operación de compraventa, siempre se encuentre sustentada en un contrato, debidamente suscrito por las partes, el cual contemple el precio, plazo, forma y oportunidad de entrega del predio que se vende, y en general todas las condiciones y acuerdos referidos a la compraventa.

Conviene sin embargo tener en consideración, que el documento de compraventa así planteado se encuentra en la esfera de lo privado, no siendo éste un contrato erga omnes (frase latina que significa “oponible a terceros”). Para obtener esa cualidad, el contrato debe ser elevado a escritura pública ante Notario, y luego inscrito en los Registros Públicos. La inscripción registral no es obligatoria; el comprador será propietario del bien adquirido, desde la firma del contrato de compraventa (e incluso desde antes, a tenor del Artículo 949° del Código Civil); pero no tendrá las seguridades que le otorgan la publicidad registral hasta que acceda al registro mediante la inscripción.

El trámite de inscripción en el registro de propiedad inmueble es sencillo: el contrato de compraventa debe ser redactado por un abogado, en formato de minuta. Dicho documento, sumado al pago de alcabala, predial, e impuesto a la renta si corresponde, se presenta a notaría, a fin que sea elevado a escritura pública. Luego de ello, el notario procede a la inscripción en registros del dominio del nuevo propietario. Si bien es cierto, el trámite de inscripción supone determinados gastos (pago de derechos notariales y registrales), el comprador debe considerar que ésta es la mejor forma de proteger su inversión, minimizar riesgos, y acceder a la publicidad registral.

IV. ASIENTOS REGISTRALES:

Se denomina asiento registral, en DERECHO, a la constatación escrita en un registro y derivada de un título. En concreto, se suele referir a la anotación de un título o de otras situaciones derivadas de éste en el INSTITUTO DE LA FUNCION REGISTRAL, en el Civil o en el mercantil, y los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y cancelaciones.

En el Registro civil los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, cancelaciones e indicaciones.