El uso concepto de prueba de referencia

El uso concepto de prueba de referencia

Christian Stoy

Gradúes la Escuela de Diseño, (GSD), el Harvard University,

Somerville, Massachusetts, EE.UU.,

Instituto para Ingeniería de la construcción y Dirección (IBB),

ETH Zurich, Zurich, Suiza

Resumen

El objetivo - Hoy, el coste de ocupación de propiedad manejada por propietario es el segundo o tercer coste más grande factor para muchas empresas. Los proyectos de prueba de referencia que enfocan comparaciones de coste de ocupación son, por lo tanto, haciendo cada vez más importante. Tales proyectos deben contrastar propiedades comparables desde la comparación de otra manera no puede producir resultados significativos. El papel(periódico) apunta para enfocar las publicaciones(cuestiones) complicadas. El diseño/metodología/acercamiento - una ocupación cuesta el concepto de prueba de referencia es explicado usando el ejemplo de una cartera suiza de edificios de oficinas usados para propias operaciones. El acercamiento escogido trabajos principalmente con los conductores de coste conocidos que son usados en la selección de prueba de referencia conveniente propiedades. Conclusiones - el concepto de prueba de referencia permite la prueba de referencia de propiedades comparables. En la adición a una prueba de referencia pura, esto también permite a los motivos para diferencias de coste entre las propiedades en consideración y los puntos de referencia específicos para ser identificados. Las acciones recomendadas pueden ser sacado de la comparación. Implicaciones prácticas - En apoyo de futuros proyectos de prueba de referencia, será necesario ampliarse la base de datos existente y analizarlo con el objetivo de identificar a conductores de coste adicionales.

 La originalidad/valor - el concepto hablado en el papel(periódico) puede ser traducido a otras áreas uso (por ejemplo, prueba de referencia de área). Prueba de referencia de Palabras clave, Suiza, Edificios de oficinas, Rentabilidad Tipo de papel papel(periódico) Conceptual Remarcas preliminares El coste de propiedad usada para propias operaciones es el segundo o tercer factor de coste más grande para la mayor parte de empresas hoy (Avis y Gibson, 1995). Por esta razón es cada vez más asumido que un potencial de reducción de coste considerable existe en el área de propiedad usada para propias operaciones, y la presión sobre departamentos de dirección de propiedad corporativos es crecimiento. Esto es demostrado, por ejemplo, por la propiedad corporativa más reciente estrategias de dirección empleadas por empresas de servicios suizas financieras. En esta área, reducen(obligan) medidas de mantenimiento, los servicios de dirección de facilidad(instalación) son externalizados a terceros y propiedades aparentemente no rentables son vendidos. Sin embargo, sólo en muy pocos casos son las medidas seleccionadas y pensaron la base de sistemático análisis. Esto implica el riesgo que los desarrollos de estrategia en la dirección de propiedad principalmente conducen por " decisiones viscerales " más bien que cualquier perspicacia(idea) fundamental en las relaciones causales. Este defecto pasa principalmente de una falta de comprensión del funcionamiento importancia de gastos de ocupación. Estos gastos con frecuencia, como se consideraba, eran fijados gastos, sin examinar su relación a los resultados de actividades de operaciones. Como la dirección de propiedad se ha hecho cada vez más profesional, esta vista(opinión) se ha cambiado.

Los gastos y su distribución de frecuencia. También muestran las oportunidades para influir en los tipos individuales de gastos. Esto llama a varios conductores de coste según su importancia, que ha sido identificada mediante análisis de regresión. En esta conexión, los tipos de coste de cada propiedad son repasados separadamente y propiedades comparables son filtradas de una base de datos de más de 100 edificios de oficinas.

Para la evaluación de gastos de electricidad en un edificio de oficinas con una parte del 50 por ciento del área refrigerada esto quiere decir, por ejemplo, que la selección de prueba de referencia Baje a medo Cuartil superior Cuesta a conductores (el extracto) Gastos administrativos 20 25 30 superficie de suelo Utilizable por lugar de trabajo existente Los gastos de recuperación de servicios de edificios Nivel de salario Utilidades y basura(gasto) 32 39 47 Parte de Condición de disposición de área refrigerada de construir servicios No de paradas de levantamiento

Centro informático en el edificio

Parte del área residencial y recreacional

Las aguas residuales y 0.20 3 14 Condición de construir servicios beben Cantón

Parte de producción, manual y trabajo de máquina áreas, experimentos

Parte de espacio vacante(libre)

Calentando el suministro 2 6 17 Piso nivela el tamaño

Compacidad

Fuente de energía

Las horas de luz del sol por año

Superficie de suelo utilizable por lugar de trabajo existente

Electricidad 6 20 41 Parte del área refrigerada

Parte del área expresada y ventilada

No de paradas de levantamiento

Parte del área residencial y recreacional

Centro informático en el edificio

Limpieza 32 41 56 Parte de espacio vacante(libre)

Objetivo principal del propietario

Parte de fac¸ade

Parte de circulación el área

Parte de áreas arrendadas

Parte de vehículo que aparca espacio

Mantenimiento y reparación 58 82103 Parte del área expresada y ventilada

Parte del área refrigerada

No de paradas de levantamiento

Condición de construir servicios

Parte de espacio vacante(libre)

Condición de extensión/conversión

Note: CHF por metro cuadrado de superficie de suelo utilizable y año y sus conductores de coste (la secuencia de conductores catalogada muestra la orden(el pedido) de fila de conductores, excl. IVA)

Mesa I.

Indicadores de coste

Uso de un concepto de prueba de referencia las propiedades son restringidas exclusivamente a propiedades mostrando a una de modo similar alta proporción del área refrigerada. El criterio con filtro es la parte del área refrigerada; el conductor de coste relevante de gastos de electricidad (Mesa I). Así, la evaluación no está basada en el valor tacaño de la muestra posible más grande tal cual generalmente el caso en proyectos de prueba de referencia. En cambio, ello identifica propiedades realmente comparables y usa sus indicadores de coste como la base para la comparación. Como una consecuencia, la muestra respectiva de aproximadamente 5-10 propiedades es, de verdad, relativamente pequeña. Sin embargo, las propiedades de prueba de referencia son comparables con la propiedad a ser evaluadas. La prueba de referencia realizada así se compara " manzanas con manzanas