Inmobiliaria marketing

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- Tiene problemas por reclamos en las obras entregadas, porque no esta ceñido al convenio con el cliente.

POR DEFECTOS EN LA VIVIENDA: OCULTOS, DE HABITABILIDAD, ETC Una vez recibido el inmueble, cuya fecha se hace coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compra, no olvide comprobar los defectos que aparecen en la misma. Tratándose de vivienda nueva y dado que generalmente no hay ocasión para comprobar su estado justo antes de la firma (y tras las reformas y mejoras), la promotora suele admitir la reparación de los defectos aparentes que puedan apreciarse en la misma. Sin embargo, el gran caballo de batalla frente a las promotoras se encuentra en el marco de los defectos ocultos, es decir, aquellos que no se manifiestan al tiempo de recibir el inmueble, sino más bien con posterioridad, pasando meses e incluso años desde la entrega del inmueble.

1.- El vendedor es responsable por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. El plazo de reclamación es de 6 meses. En este apartado se incluyen realmente todos los defectos que pudieran surgir en el inmueble dentro de ese plazo de 6 meses desde la entrega.

2.- Si los defectos se tratan de los llamados "vicios ruinógenos", es decir aquellos que afectan a la construcción, su estructura... responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

En este apartado se incluyen por los tribunales una serie de supuestos como filtraciones o humedades, vigas, grietas,... que pueden venir de defectos estructurales. En la responsabilidad contractual de 15 años también pueden intentar incluirse los casos de defectos más leves que, sin embargo, puedan incluirse en lo que se denomina "incumplimiento de algunas condiciones pactadas en el contrato".

Para los proyectos de construcción: Se establece una clasificación más pormenorizada de defectos en el inmueble, como son:

1.- Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. La responsabilidad podrá exigirse a la constructora durante diez años.

2.- Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, el plazo de duración será de tres años.

3.- El constructor también responderá de los daños materiales provenientes de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, dentro del plazo de un año.

Si en el contrato de compraventa se incluyen cláusulas consideradas legalmente como abusivas, puede dar lugar a la correspondiente reclamación. Conforme a la normativa que regula la defensa de los consumidores y usuarios, se consideran cláusulas abusivas en el ámbito de la compra de vivienda nueva a promotora:

- La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda obligatoriamente al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la documentación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

- Las que excluyen o limitan la responsabilidad del profesional.

- Las que comprometen al consumidor en firme y no al profesional o las que permiten retener cantidades en caso de renuncia del consumidor, sin establecer una cantidad equivalente para el supuesto inverso.

- Las cláusulas de penalización o indemnización desproporcionadas por incumplimiento del consumidor.

- Las que facultan al profesional para la resolución (finalización) unilateral, sin derecho correlativo del consumidor, o a la retención de cantidades sin prestación efectuada.

- Las que autorizan a la finalización de contratos de duración indefinida, sin preaviso con antelación razonable.

- La prórroga automática, sin consentimiento del consumidor, en los contratos de larga duración.

- La adhesión irrenunciable a cláusulas que el consumidor no ha podido, en tiempo, conocer su trascendencia real.

- La alteración unilateral por el profesional de los términos del contrato, de la prestación del servicio o de la entrega del bien.

- El aumento unilateral del precio o su establecimiento en el momento de la entrega del bien o prestación del servicio.

- La reserva exclusiva de estimar cumplido el contrato o de su interpretación.

- Exigir el cumplimiento del consumidor, sin el correlativo del profesional.

- Cesión del contrato, con merma de garantías del consumidor, sin consentimiento de éste.

- Suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos, con sujeción a un arbitraje no regulado legalmente.

- Inversión de la carga de la prueba, es decir, imponer al consumidor la carga de probar el cumplimiento o el incumplimiento de lo pactado. Lógicamente, como precaución, el comprador debe leer detenidamente todas las condiciones del contrato antes de firmarlo. En este sentido la normativa establece medidas preventivas relativas a la actuación de los profesionales al servicio de la protección del consumidor: Notarios y Registradores.

En los supuestos en que ya haya firmado un contrato que contenga ese tipo de cláusulas es conveniente requerir fehacientemente (por escrito) a la promotora para que proceda a su supresión. De no obtener respuesta favorable puede poner el hecho