Introducción al derecho civil, constitucional y administrativo “Contrato de Hipoteca”

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- Es indivisible

Se dice que la hipoteca es indivisible, en virtud de que el bien, en su totalidad y en cada una de sus partes, responde por el pago total de la deuda y de cada una de sus fracciones.

Cuando el bien puede fraccionarse en lotes o si son bienes separados, puede el Juez, sin lesionar los intereses del acreedor, vender los lotes por separado, cancelando parcialmente la deuda. Si son varios los inmuebles afectados a la garantía, el acreedor podrá mandar ejecutar todos ellos o alguno, salvo que el Juez establezca un orden por causa fundada.

- Consecuencias

El carácter indivisible del contrato de hipoteca tiene las siguientes consecuencias:

- Si la finca está asegurada y se destruye por incendio u otro caso fortuito, subsiste la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro queda afecto al pago.

- La hipoteca subsiste íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada y grave cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque esta parte de los bienes hubiese desaparecido (art. 2911 del C. Civil).

- Si varias fincas se hipotecan para la seguridad de un crédito es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida al gravamen, pagándose la parte de crédito que se garantiza (art. 2912 del C. Civil)

- Cuando una finca hipotecada, susceptible de ser fraccionada convenientemente, se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones (art. 2913 del C. Civil).

4. Forma

La forma del contrato hipotecario difiere según la cuantía del mismo. Cuando un crédito hipotecario excede de $5,000.00 la hipoteca debe entregarse en escritura pública. Cuando no excede es cantidad, puede otorgarse en escritura privada, ante dos testigos, y de la escritura se hacen tantos ejemplares como sean las partes contratantes (art. 2917 del C. Civil).

“La hipoteca puede otorgarse sin necesidad de solemnidades, mediante documentos pagaderos a la orden de su dueño o al portador. Esos documentos se transmiten por endoso, en el primer caso, y por la simple entrega, en el segundo.”[3]

4.1 Efectos contra terceros

Para que la hipoteca produzca efectos contra terceros es necesario inscribirla en el Registro Público (art. 2919 del C. Civil). La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condición suspensiva surtirá efecto contra terceros desde su inscripción (art. 2921 de C. Civil).

5. Bienes

La hipoteca recae tanto sobre bienes muebles como inmuebles. En nuestra legislación civil, anterior a la vigente, la hipoteca solo podía constituirse sobre inmuebles.

Los bienes materia de este contrato, siempre quedan en poder del deudor, a diferencia del contrato de prenda en el que los bienes siempre pasan a poder del acreedor.

5.1 Bienes que se pueden hipotecar

Ya hemos dicho que la hipoteca recae indistintamente sobre los bienes muebles o inmuebles, aunque lo normal es que recaiga sobre los inmuebles. Solo los bienes que pueden enajenarse pueden ser hipotecados (art. 2906 del C. Civil).

Esto es que la hipoteca puede recaer en cualquiera de estos dos bienes siendo los inmuebles los más comunes. Además solo los bienes que se puedan pasar a otro la propiedad o el derecho se pueden hipotecar.

“Pueden hipotecarse los frutos y rentas, siempre que se hipoteque el inmueble que los produzca; los inmuebles por destino, siempre y cuando se hipoteque el predio al que sirve como adorno o complemento; las servidumbres, siempre que hipotequen justamente con el predio dominante; pueden ser también hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque se hubiere pactado no volveremos a hipotecar (art 2901 del C. Civil). El usufructo puede, asimismo, hipotecarse (art 1002 del C. Civil).”[4]

Esta explicación es muy sencilla, nos explica que para poder hipotecar, por ejemplo, los frutos de un árbol o las rentas de unos departamentos, se deberán hipotecar también el árbol que dio esos frutos o el edificio y los departamentos de esas rentas. Lo mismo pasa con los inmuebles por destino junto con el predio al que sirve como adorno o complemento y a las servidumbres y su predio dominante.

Aparte nos dice, que sin importar que un bien ya este hipotecado, se puede volver a hipotecar aun firmada la cláusula de no volver a hipotecar y para esto no habrá repercusiones legales.

Además el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos (usufructo) puede hipotecarse.

5.2 Capacidad de hipotecar

El autor Efraín Moto Salazar nos explica la capacidad de hipotecar:

“Solo puede hipotecar el que puede enajenar, y ya hemos dicho que solo pueden enajenar las personas capaces y a quienes la Ley no prohíba realizar actos de esta especie.”[5]

Esto nos dice que solo puede hipotecar quien puede pasar a otro la propiedad o el bien u otro derecho sobre algo, y como se ha venido comentando solo pueden realizar esta acción quienes sean capaces y a quienes la Ley se lo permita. Esto se deriva del artículo 882 del Código Civil que se refiere a las prohibiciones de enajenar y establece lo siguiente: “No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.”

- Especies de hipotecas

6.1 Voluntarias

“Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen (art. 2920 del Código Civil).”[6]

En mi opinión esta es la más conocida y usada, ya que el dueño de los bienes constituidos es el que la impone o que son hechas por ambas partes ósea que están de acuerdo en hacerlo y les beneficia a ambas partes este tipo de hipoteca.

6.2 Necesarias

“Son necesarias las hipotecas especiales y expresas que por disposición de la ley están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores (art. 2931 del C. Civil).”

Estas hipotecas llamadas necesarias son por disposición de la ley y obligan a ciertas personas a entrar al convenio