Taller Especialidad Inteligencia de Mercado

...

---------------------------------------------------------------

Antecedentes

ANTECEDENTES DE LA INDUSTRIA LA DE LA CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIA EN GENERAL[pic 7]

El dato de la industria inmobiliaria en cuanto a sus ventas en el mercado nacional indica un auge importante durante el año 2015, como lo recoge la noticia de El Mercurio a inicios de 2016:

“SANTIAGO.- El aumento de las ventas de viviendas en la Región Metropolitana en 2015 es el mayor registro de la última década y estuvo motivado exclusivamente por la entrada en vigencia del IVA a la venta de inmuebles en enero de 2016, lo que fija una base de comparación muy exigente para el próximo año. Así lo indicó un informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el cual arrojó que la comercialización de viviendas durante el cuarto trimestre de 2015 aumentó 40,3% en comparación con igual período de 2014. Este resultado se explica por una significativa mayor venta de departamentos de 57,6% y una caída de 5,8% en la comercialización de casas. Es así que en el periodo octubre-diciembre de 2015 se comercializaron 10.030 departamentos y 2.243 casas, 3.528 unidades más respecto de igual periodo de 2014. En tanto, durante el 2015 en la Región Metropolitana se vendieron 43.994 unidades (34.625 departamentos y 9.369 casas), cifra 26,8% superior a la registrada en 2014. En cuanto al valor de comercialización de las viviendas en Santiago/Región Metropolitana, en el cuarto trimestre de 2015 éste aumentó 45,5% al comprarse con el mismo período de 2014, sumando un total de 144,8 millones de UF durante 2015, lo que significa un aumento de 32,8% respecto al año anterior. Cabe destacar que el efecto precio acumulado durante el año 2015 fue de aproximadamente 6%. Durante el trimestre octubre-diciembre 2015 los departamentos que más se comercializaron (33,1%) fueron aquellos cuyo precio fluctuó entre 2.000 UF y 3.000 UF. En el mercado de casas, las unidades entre 1.500 UF y 2.000 UF fueron las que más aumentaron su participación (19,6%) y, tras casi dos años sin presencia significativa, volvieron a comercializarse unidades de valor inferior a 1.000 UF (7%). Según superficie, los departamentos de menos de 50 mts2 fueron los que más aumentaron su participación de 57% a 60% en el último trimestre del año 2015. En tanto, en casas, las unidades de hasta 90 m2 concentraron el 55% de la demanda. Las ventas terminadas y en terminaciones concentraron el 34% de la demanda. Participación por comunas Durante el cuarto trimestre de 2015, la comuna de Macul y las agrupaciones de La Florida/San Joaquín/Peñalolén y Ñuñoa/La Reina fueron las que más aumentaron su participación en la venta de departamentos respecto de igual período de 2014. En cambio, las comunas de Santiago Centro, San Miguel e Independencia y la agrupación de La Cisterna/San Bernardo/Puente Alto, perdieron dos puntos de participación. En casas, la agrupación de Lampa/Quilicura/Renca y Peñalolén/La Florida ganaron cinco y cuatro puntos de participación respectivamente, mientras que la comuna de Huechuraba y la agrupación de Maipú/Pudahuel/Cerrillos redujeron su demanda en tres y cinco puntos respectivamente” (Fuente: Emol.com)

Antecedentes de la Industria la de La Construcción e Inmobiliaria Premium y Súper Premium

El primer trimestre de 2016 fue el período donde más viviendas sobre las 20 mil UF se vendieron en los últimos cuatro años, según los registros de Tinsa Chile. Entre enero y marzo se comercializaron 124 casas y departamentos nuevos en la Región Metropolitana, 70% más que las 73 unidades transadas en el trimestre inmediatamente anterior y 20% más que en el mismo lapso del año pasado.

Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz Corp, destaca que el público al que va dirigida esta oferta es menos sensible a los ciclos económicos, visión con la que coincide Hernán Reyes, gerente general de Simonetti: “Notamos el mercado muy dinámico, básicamente porque es un cliente que compra cuando quiere y lo que quiere; no depende de si sale tal o cual gobierno, o si la bolsa va para arriba o para abajo. Cuando encuentra algo que le gusta, lo compra”, afirma el ejecutivo.

Para Francisco Aros, gerente comercial de Inmobiliaria Aitue, la demanda no se ha frenado, debido a que en este segmento no están presentes los inversionistas, que son los que compran para luego arrendar. “Las ventas de otros segmentos están mucho más influidas por las restricciones crediticias y los cambios tributarios, un efecto que no se observa sobre las 20 mil UF”, dice.

El actual escenario menos dinámico, incluso, favorecería a la comercialización de propiedades de lujo, en opinión de Fabián García, jefe de la unidad de investigación del área de estudios de Tinsa. “Los inmuebles siguen subiendo de precio, por lo que es una buena manera de agregar valor al capital que puedan tener disponible”, explica. Según la consultora, en el primer trimestre se transaron en promedio 17 viviendas al mes entre 20 y 25 mil UF, y 12 unidades entre 25 mil y 30 mil UF.

Sin embargo, no todos tienen la percepción de que el inicio del año fue especialmente bueno. Marcos Retamal, gerente general de Moller y Pérez Cotapos (MPC) -firma con cinco desarrollos de estas características-, subraya que las velocidades de venta en su caso se han mantenido constantes.

Mientras, en Vizcaya tienen una lectura más conservadora, sobre la base de su experiencia en dos proyectos. “Fue un primer trimestre malo. Tuvimos buena venta hasta 2015, pero entre el ajuste de cómo se iba a pagar el IVA y que enero y febrero no son buenos meses para la venta de este tipo de proyectos, estuvo flojo, aunque ya este segundo trimestre ha repuntado”, reconoce Rodolfo Bambach, gerente comercial de la inmobiliaria.

65% de las ventas son de departamentos

Se repiten dos perfiles claros entre quieren compran sobre las 20 mil UF, según las inmobiliarias. Por el lado de las casas, en su mayoría son profesionales de entre 35 y 45 años, con niños pequeños, mientras que en los departamentos se ve más a gente mayor de 55 años, que generalmente viene de una casa y tiene hijos grandes.

El 65% de las ventas del primer trimestre corresponden a proyectos en altura, de acuerdo a Tinsa. “Los departamentos tienen el beneficio de ser más cómodos y prácticos, con todo centralizado en la administración, como mantenciones y seguridad”, señala Bambach.

Ahora bien, independiente del tipo de vivienda, en prácticamente todos los casos se trata de clientes que ya han comprado