CONCEPTO DE DERECHO REAL

...

-El desplazamiento posesorio del bien sujeto de la garantía:

La prenda requiere que la posesión de la cosa se transmita al acreedor (pignoraticio). Mientras dicho desplazamiento posesorio no sea efectivo, el derecho real de prenda no habrá nacido, ni tampoco se habrá perfeccionado el contrato de prenda en sí mismo considerado (1863 y 1862).

La hipoteca, en cambio, al recaer sobre bienes inmuebles y estar garantizada por el Registro de la Propiedad, no requiere que se produzca desplazamiento posesorio alguno: el deudor hipotecario seguirá conservando la posesión y el goce efectivos de la cosa inmueble (o derecho real inmobiliario) objeto de la garantía.

La prenda es una situación preventiva de marcado carácter antieconómico, en cuanto sustrae del tráfico el bien mueble sobre el que recae (al no poder usarlo el acreedor, pese a tenerlo bajo su poder; ni el deudor, por haber transmitido la posesión al acreedor pignoraticio).

La hipoteca al tiempo que permite al deudor seguir obteniendo el aprovechamiento propio del inmueble o derecho real inmobiliario hipotecado, facilita el crédito territorial y, por tanto, el tráfico económico.

3.LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Los derechos de adquisición preferente son derechos reales, en cuanto atribuyan al titular de los mismos un señorío parcial sobre la cosa que recaen. Dicho señorío es muy limitado: se circunscribe en exclusiva a adquirir la cosa con preferencia frente a cualquier otra persona en el caso de que el propietario pretenda enajenarla a título oneroso (no son aplicables en las enajenaciones gratuitas o lucrativas).

Tipos: derechos de tanteo, de retracto y de opción.

Los de tanteo tienen origen legal, los de retracto pueden ser tanto legales como convencionales o pactados por particulares y los terceros, tienen origen convencional o voluntario.

El tanteo y el retracto tienen la misma función: que el titular de los mismos pueda adquirir alguna cosa con preferencia respecto de las demás personas.

El tanteo consiste en la facultad de adquirirla antes de que lo haga otro, pagando el titular del derecho un tanto. Es decir, tanto cuanto va a pagar el tercero por la cosa: el mismo precio y las mismas condiciones.

El retracto, por el contrario, supone ejercitar la facultad de preferencia adquisitiva una vez que la enajenación ya haya sido realizada. El titular del retracto se sitúa o coloca en la misma posición del tercer adquiriente, manteniéndose el resto de circunstancias y condiciones de la enajenación realizada entre propietario y tercero (art.1525 y1511).

-El retracto legal (art. 1521) el retracto legal es el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Art 1158>.

-El retracto convencional (art.1507) tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida con obligación de cumplir lo expresado en el art.1158 y lo demás que se hubiese pactado.

El derecho de opción: el concedente del derecho de opción está otorgando un derecho de preferencia en la adquisición al optante a cambio de un precio que, se conoce como prima o señal de la opción.

La opción es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas. El concedente del derecho de opción queda obligado a vender y el optante decidirá si compra o no, en este caso se habla de opción de venta.

En el caso contrario, cuando el eventual adquiriente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no, se habla de opción de venta.

LA POSESIÓN

TITULARIDAD JURÍDICO REAL Y POSESIÓN

La titularidad jurídico real consiste en un poder directo e inmediato sobre la cosa. Dicho poder puede plasmarse en una serie de facultades sobre las cosas:

-Mediante la posesión de la cosa sobre la que recae el derecho real (propiedad, usufructo).

-Sin que el derecho real implique para su titular la posesión alguna de la cosa (hipoteca).

Por tanto, posesión y titularidad jurídico-real no es lo mismo, ya que no todo derecho real comporta poseer la cosa. También cabe que una persona posea algo sin necesidad de que exista derecho real alguno.

LA POSESIÓN COMO HECHO Y COMO DERECHO

La nota más característica de la posesión es su materialidad, el Código civil utiliza el término tenencia de una cosa. (art.430)

La legislación positiva reconoce la cualidad de poseedor a personas que, materialmente, no poseen la cosa. Dentro de la posesión hay dos situaciones: la tenencia material y concreta de una cosa; y el puro derecho a poseer que ostente una persona sobre una cosa (poseedor mediato) que, sin embargo, es materialmente poseída por otra (poseedor inmediato).

EFECTOS DE LA POSESIÓN

-Goce y disfrute de la cosa

Si la cosa no es productiva: el poseedor material no ve incrementada su riqueza a través de frutos o rentas. Sin embargo, la posesión de la cosa enriquece de alguna manera.

Si la cosa es productiva: los frutos o rentas generados por la cosa pertenecen al poseedor material. (art.451)

-Presunciones favorables al poseedor

Art.434 todo poseedor lo es de buena fe

Art.448 todo poseedor tiene la tenencia material de la cosa en virtud de un título justo

Art.459 y 466 presunción de continuidad posesoria en favor del poseedor actual para el caso de la pérdida indebida de la posesión.

-Posesión de bienes muebles

Art. 85 Código comercio >.

Art.464 Código civil>.

LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO

Es frecuente que el poseedor sea sustituido por otro, ya sea porque el segundo tiene mejor derecho sobre la cosa o porque el primero deja de ser poseedor.

*En