Capítulo 8 Análisis Hedónico de los Mercados de la Vivienda

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Existen por lo menos dos perspectivas posibles para asumir los mercados implícitos, que difieren más en su énfasis y orientación que en la teoría final cuyo desarrollo está así motivado. Por un lado, podríamos considerar que la demanda de todos los bienes -incluso aquellos que parecen ser homogéneos- se basa no en los bienes sino en las características que encarnan. El hogar compra estos bienes y los utiliza como un tipo de "insumo", transformándolos en utilidad, cuyo nivel depende de la cantidad de características incorporadas en los bienes comprados. Este enfoque, motivado al menos en parte por el trabajo de Lancaster (1966), tiende a poner un énfasis particular en la producción del hogar y en las propiedades de la demanda de las características (a veces inobservables) de las familias.

Un punto de vista alternativo subraya la idea de que algunos bienes se combinan de manera útil y se consideran negociados en un solo "mercado", pero son bastante heterogéneos: los automóviles, los trabajadores y la vivienda son ejemplos razonables. Estos mercados no pueden analizarse con los modelos económicos habituales, ya que no se caracterizan ni siquiera se aproximan a un precio mínimo, sino más bien por una serie de precios que dependen de la calidad del producto o de las características que contiene. El enfoque hedónico ataca esta dificultad al afirmar que estos bienes, aunque son globalmente heterogéneos, están compuestos de agregados de partes (más o menos) homogéneas, y mientras que el paquete agregado puede no tener un precio común, los atributos componentes hacen (o al menos un Estructura común de precios). El enfoque hedónico proporciona una metodología para identificar la estructura de los precios de los atributos componentes (estimación de la función de los precios hedónicos). El análisis de la demanda puede seguir utilizando estos precios, estimando un sistema de demanda en el cual los atributos son tratados como bienes. Esto implica una suposición implícita de que hay una variedad de paquetes agregados disponibles en el mercado para que el consumidor pueda elegir cualquier paquete de atributos que desee, limitándose sólo a sus ingresos y al precio del paquete resultante. Si dejamos que represente un vector de cantidades de estos atributos que diferencian las mercancías, el enfoque hedónico comienza reconociendo, cada consumidor puede consumir una mercancía diferente en el sentido de que cada consumidor puede consumir una unidad del bien con una cantidad diferente de Encarnado. En segundo lugar, cada consumidor paga un precio diferente por el bien, de modo que puede existir una gama de precios marginales que, en general, dependen de la cantidad de .[pic 1][pic 2][pic 3]

- Funciones de precios hedónicos

Las funciones de precios hedónicos se estiman por dos razones principales: para su utilización en la construcción de índices globales de precios que tienen en cuenta los cambios en la calidad de los bienes producidos y como insumo en el análisis de la demanda de los consumidores de los atributos de los bienes heterogéneos. Para comprender las técnicas y problemas de estimación apropiados, e interpretar los resultados, debemos comenzar con una comprensión de cómo se puede esperar que funcione un mercado de bienes heterogéneos y qué tipos de equilibrios podemos esperar observar.

Comenzamos con una recapitulación de la teoría básica de los mercados hedónicos, se supone que los consumidores derivan la utilidad del consumo de una mercancía que encarna un vector de diferentes características, más el consumo de bienes heterogéneos (a los que nos referimos como vivienda) como una función de las características incorporadas . Las preferencias del hogar son representadas por función de utilidad[pic 4][pic 5][pic 6]

(2.1)[pic 7]

Donde es un vector de parámetros observados y no observados que caracterizan las preferencias del hogar. Por lo tanto, se supone que los hogares se caracterizan por un ingreso y un parámetro vector , con distribución sobre valores posibles descritos por la probabilidad conjunta .[pic 8][pic 9][pic 10][pic 11]

De la función de utilidad 2.1 podemos deducir la cantidad que un hogar estaría dispuesto a pagar por una casa en función de las características incorporadas, dándole al ingreso un nivel de utilidad alcanzado para el hogar. Esta función de la renta de la oferta del hogar se define implícitamente por:[pic 12]

(2.2)[pic 13]

El derivado de la función de alquiler de la oferta da la tarifa a la cual el hogar estaría dispuesto a cambiar el gasto en una casa como el aumento de la característica , mientras se sostiene el nivel de la utilidad constante. Esta es la inversa de la curva de demanda compensada.[pic 14][pic 15]

El hogar elige una casa con características , y el consumo de la materia prima , para resolver:[pic 16][pic 17]

(2.3)[pic 18]

Las condiciones de primer orden para este problema requieren que

(2.4)[pic 19]

Donde los subíndices indican derivadas parciales de modo que y . La derivada , generalmente se refiere como el precio hedónico de la característica , y la función como la función de los precios hedónicos.[pic 20][pic 21][pic 22][pic 23][pic 24]

Combinando las condiciones de primer orden en 2.4 con la diferenciación implícita de 2.2 da el resultado familiar de que la elección óptima de una casa se caracteriza por la igualdad entre la pendiente de la renta de la oferta y el precio hedónico para cada característica:

(2.5)[pic 25]

Esta observación es parte de la justificación del enfoque hedónico de la análisis de los mercados, pues indica que si podemos "observar" (o estimar) el precio hedónico de una característica y la elección hecha por el consumidor, entonces bajo la suposición de optimizar Comportamiento, en el cual las opciones observadas y los precios proporcionan información local sobre las preferencias del consumidor, y dados suficientes, podemos esperar hacer inferencias precisas sobre el comportamiento del consumidor y la determinación del precio. Como veremos a continuación, el problema del mercado hedónico es sustancialmente más complejo.

Para completar el modelo, debemos proporcionar una explicación para la determinación de la función de los precios hedónicos . Para esto se introduce el productor del bien heterogéneo que se caracteriza por funciones de coste