Derechos reales. Parcial 1. siete

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-Asimismo, habiendo analizado el caso “ BANCO BISEL S.A. C/EDINCO S.A. Y OTROS –EJECUTIVO PARTICULAR (ANT.)- TERCERIA DE DOMINIO , surge que el argumento determinante –a favor del acreedor del dominio- para la resolución del tribunal se basó en que además de que el Contrato de Compraventa del inmueble en cuestión tiene fecha cierta, se celebró por escritura pública, ha sido celebrado con quien era titular registral del dominio, ha pagado el precio íntegro, que es un acto de buena fé, y ha demostrado recibir la posesión y estar habitando la vivienda, resulta “de preferencia” para el tribunal, el Derecho invocado, dado que el destino del inmueble es de “vivienda familiar” resultando aplicable el Derecho Constitucional previsto en el art.14 bis de Nuestra Carta Magna, que debe ser aplicado –con prioridad- ante cualquier controversia judicial.

-Obviamente considerando que el caso se encuentra encuadrado en la nueva legislación de la Ley 26.994 el Nuevo Código Civil de nuestro Estado Argentino, contiene dos artículos específicos en materia de boleto de compraventa, su fundamento es evitar la desprotección del adquirente por boleto de compraventa de la eventual situación jurídico-económica del vendedor que pueda perjudicarlo. El Artículo 1170. Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. A través de este artículo, se pretende proteger a los compradores por boleto que, para acreditar su buena fe –requerida por el artículo–, deberá demostrar que ésta no se limita a conocer o desconocer la situación económico-jurídica del vendedor, sino además una actitud diligente a los efectos de verificar las condiciones de legitimidad y legitimación del vendedor. Si falla, la ley no cubre su negligencia: la mejor prueba de tal preocupación estará dada por la realización del estudio de los antecedentes dominiales del inmueble, para llegar a la convicción impecable de estar obrando con arreglo a derecho, derivada de una situación aparente que el derecho puede proteger.En cuanto a la oponibilidad del boleto a la quiebra o concurso, se especifica en el Artículo 1171. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

Al haber dos acreedores (Banco Bisel y Tercerista – por las razones que expuse en el “punto A” -), el Tribunal debía decidirse, por quién opta, es decir, a quién, legalmente, le correspondía la prioridad en este caso. En conclusión, a raíz de que el contrato de compraventa del tercerista tiene fecha cierta, al haberse celebrado por escritura pública, y ha sido celebrado con quien era titular registral del dominio, que ha pagado el precio íntegro, que es de buena fe y que ha demostrado haber recibido la posesión y estar habitando la vivienda, por esto tiene la preferencia que surge del art. 1185 bis del C.Civil, que a estos efectos ha de entenderse reglamentario del art. 14 bis C.N.

Situación problemática 2 (20 puntos)Determine en el caso: Bonafede Zulema Teresa c/ Buffa Justo José y otro - declarativo A) ¿Qué entiende por título suficiente y por modo suficiente?

Título suficiente El título es el acto jurídico que reúne los requisitos de fondo y de forma para transmitir el derecho real de que se trate. Es importante destacar que el título no se refiere sólo a la forma, es decir al documento portante del acto jurídico, sino al acto en sí mismo. En este aspecto se hace evidente la vinculación entre los contratos y los derechos reales puesto que el contrato sirve de título al derecho real que se adquiere en forma derivada por actos entre vivos, como sucede con la compraventa, permuta, cesión de derechos y acciones, donación y dación en pago para el caso del dominio, contrato de hipoteca, de prenda, de superficie, etc. El título, así concebido, debe emanar del titular del derecho real que se transmite, que a su vez tenga la capacidad suficiente para ello, la titularidad del derecho real en cabeza de quien transmite no sólo será necesaria en el momento de la enajenación sino también cuando se celebre el acto jurídico que servirá de título suficiente a dicha traslación. De allí que, por ejemplo, si se ha vendido un inmueble ajeno por medio de un boleto de compraventa, no podrá autorizarse la escritura pública que instrumente dicho contrato en tanto el vendedor no hubiera devenido titular de dominio sobre ese mismo inmueble. Ello por cuanto, según destacamos antes, nadie puede transmitir un derecho del que no es titular, o en mayor extensión de la que le corresponde. Como consecuencia de este mismo principio un condómino, cuyo derecho consiste en una cuota parte del cincuenta por ciento, no puede vender la totalidad del inmueble si no concurre la voluntad de los restantes comuneros.En cuanto a las formas establecidas por la ley, en caso que el derecho real a adquirir o transmitir verse sobre inmuebles, resulta de aplicación el art. 1017, inc. a) según el cual "Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles...".2. Modo suficiente El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente antes explicado hace adquirir no sólo el dominio sino también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión. La tradición traslativa de dominio es el acto jurídico bilateral mediante el cual el tradens (transmitente, enajenante) desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo recibe de conformidad. También en este acto se requiere capacidad y legitimación en ambas partes.Si no existiera el título suficiente para transmitir el dominio, la tradición podrá hacer adquirir sólo la posesión pero no el derecho real. Es ésta la situación que se presenta cuando, celebrado un boleto de compraventa, el vendedor entrega el inmueble vendido al comprador; este