EL JUICIO SUMARIO. (Art. 229 CPCYM)

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C. LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA DEL PROCESO.

C.1. ACTIVA:

- El propietario;

- Por el que ha entregado un inmueble a otro con la obligación de restituírselo;

- Por los que comprueben tener derecho a poseer el inmueble por cualquier título legitimo.

C.2 LEGITIMACIÓN PASIVA.

- Al inquilino;

- A los subarrendatarios; y

- A cualquier otro ocupante del inmueble por cualquier título.

D. ALQUILER DE CASA Y LOCALES.

Al hablar de Alquiler de casas y locales, queremos primero dar la definición de Arrendamiento, y este de conformidad con nuestro Código Civil, en su artículo 1880, es: “Es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado”.

A continuación, la ley a partir del artículo 1931, señala las disposiciones concernientes al alquiler de casas y locales. Señalando a continuación las más importantes:

No podrá darse en arrendamiento una casa, habitación o local sin que reúna las condiciones de higiene y salubridad que exige el código respectivo. (Código de Salud), El propietario o arrendador deberá presentar la tarjeta de habitabilidad del inmueble expedido por el funcionario respectivo. (Art. 1931 C.C.)

Los gastos corrientes que ocasionen las disposiciones sobre limpieza, salubridad e higiene que orden las autoridades respectivas, son a cargo del arrendatario, si no consisten en modificaciones o mejoras que, según la ley, corresponda hacer al arrendador. (Art. 1933 C.C.).

Salvo estipulación expresa, es a cargo del inquilino el consumo de energía eléctrica y servicio telefónico, así como el agua que exceda de la que corresponde al inmueble o a la cantidad determinada en el contrato. (Art. 1335 del C. C.).

El pago de la renta se hará en los periodos estipulados, y a falta de convenio, el pago se hará por meses vencidos. (Art. 1936 del C.C.).

El inquilino deberá devolver la casa o local al fin del arrendamiento, en el estado en que le fue entregado, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. (Art. 1937 del C.C.).

La restitución del edificio la hará el arrendatario desocupándolo enteramente y entregándolo con las llaves al arrendador. (Art. 1938 del C.C.).

Además de los Artículos 1930 al 1941 sin dejar de vista el Articulo 19128 al 1930 en las cuales se señalan los modos de terminar el arrendamiento o alquiler.

E. LA LEY DEL INQUILINATO Y EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL.

La ley de inquilinato, decreto número 1468 del Congreso de la República, es un conjunto de disposiciones emitidas el veintidós de junio de mil novecientos sesenta y uno que, en general, tiende a proteger al inquilino como una necesidad social en el momento de su creación. Regula además, aspectos del contrato de arrendamiento y conceptos como arrendante, arrendatario, renta y desahucio. Sin embargo, en la actualidad las condiciones que le dieron origen han variado; se han decretado nuevas leyes que legislan las mismas materias, pero ninguna de éstas ha derogado total ni parcialmente en forma expresa la ley del inquilinato. Este hecho crea una duplicidad de normas para una misma materia, cuya aplicación indistinta puede crear confusión y entorpecer la pronta administración de justicia. Para este efecto nos permitimos transcribir el Articulo 1941 del Código Civil con respecto al capítulo del contrato de arrendamiento, que reza al pie de la letra: “La disposiciones consignadas en este capítulo regirán sin perjuicio de lo establecido en la ley especial de inquilinato u otra ley de emergencia que regule este contrato, en cuanto a fijación de renta y demás condiciones no determinadas en los artículos anteriores.”

En lo que respecta a las causales de desocupación, este conjunto de normas señala en su artículo 40, los caos en que podrá demandarse. En sí, las causales de terminación del contrato de arrendamiento contenidas en esta ley, en su esencia, tiene mucha similitud con las establecidas en el Código Civil (Articulo 1930, 1940 y 1941), por lo que no merecen mayor explicación.

La acción de desocupación no corresponde sólo en los casos de arrendamiento, sino también en aquellos otros en que el título en base al cual se ocupa el inmueble, autoriza a la otra parte a reclamar la restitución. O sea que, este procedimiento, el propietario o quien tiene derecho a usar y gozar de la finca, persigue que el ocupante la desocupe y la deje a su disposición, teniendo derecho a recabar este amparo de la justicia, no sólo el propietario, sino también el usufructuario, el usuario y el poseedor, entre otros.

Las normas procésales del Juicio Sumario se encuentran contempladas en el Titulo II, capítulo I y II del Código Procesal Civil y Mercantil, desde el articulo 229 hasta el 235. El articulo 229 regula la materia del juicio sumario en la que se encuentran los asuntos de Arrendamiento y desocupación Inciso 1º.” Los artículos particulares del desahucio se encuentran en el capítulo II de ese mismo título.

Pero, además de las normas contenidas en el Código Procesal Civil y Mercantil, La ley del Inquilinato contenidas en el decreto 1468 del Congreso de la República, también presenta disposiciones adjetivas características del desahucio, las cuales en la actualidad no tienen tanta aplicación como las primeras. A este respecto tenemos que agregar que la ley de inquilinato contiene normas sustantivas que tienden a la protección del inquilino que ya no se apegan a las realidades económicas del país y que, por tal motivo, ha perdido completa vigencia. En cuanto a los artículos de carácter adjetivo, tienen poca diferencia con el procedimiento establecido en el Código Procesal Civil y Mercantil, motivo por el cual se analizará someramente. Con respecto a la aplicación de los procedimientos, el segundo párrafo del artículo 237 del Código procesal Civil y Mercantil, nos indica: “Si la desocupación se promueve en contra del inquilino, podrá optarse por el procedimiento que establece este título o pro el especifico que determina la ley de la materia.

Con relación a este título cabe hacer dos observaciones. La primera, que consiste en que la disposición