Estrategias de recuperación de baldíos urbanos en la ciudad de Toluca, prospectiva de la teoría de la renta del suelo y el ordenamiento urbano.

...

La política de recuperación de plusvalías integra tres categorías de instrumentos, dos de naturaleza fiscal (impuestos y contribuciones) y una regulatoria (cuerpo normativo). Las herramientas fiscales gravan impuestos o contribuciones a los propietarios de los predios; los instrumentos regulatorios conllevan un beneficio público, también es pagado por el propietario con cargo al incremento en el valor del suelo, puede ser un impuesto o contribución en especie (Smolka & Amborski, Recuperación de plusvalías para el desarrollo urbano: una comparación inter- americana, 2003).

Los beneficios de la política de recuperación de plusvalías se aprecian en algunas experiencias. En Santiago de Chile se llevó a cabo el plan de repoblamiento, el objetivo se orientó a la generación de la oferta de vivienda nueva en zonas deterioradas, barrios consolidados y conectados al sistema metropolitano. Se sumaron obras de mejoramiento vial, oferta cultural y comercial, la atracción de nuevos habitantes, posiciono y consolido el centro como un espacio residencial dinámico (Cubillos, 2006).

El artículo se estructura en primer término con una remembranza teórica del conflicto entre la propiedad pública y privada, donde el Estado como eje rector de la política de desarrollo urbano ha dejado a un lado su carácter coercitivo abandonando el principio rector de Derecho que afirma la necesidad de la constante evolución de la norma jurídica para poder cumplir con la demanda colectiva.

Posteriormente en una segunda etapa en el artículo se realiza una prospectiva económica del suelo urbano, tomando como referencia la teoría del valor del suelo urbano en contraposición con la teoría de la renta del suelo urbano enmarcadas dentro de teoría de la recuperación de plusvalías que es tendencia actual de las políticas urbanistas en América latina.

En un tercer punto de referencia se presenta el estudio de caso de la Ciudad de Toluca, donde se muestran las condiciones actuales que presentan los diferentes baldíos al interior del Circuito Tollocan (área de estudio); donde de manera general se presentan los datos estadísticos de las características de los baldíos, entre las que se incluyen el tipo de propiedad, el uso actual, la situación jurídica, los tipos de servicio con los que cuenta, entre otras características.

Finalmente se presenta un pequeño bosquejo de las propuestas finales del documento doctoral que tiene por objeto proponer una serie de estrategias de recuperación de terrenos baldíos no utilizados o subutilizados para beneficio de la sociedad a través de una política de recuperación del valor por medios de los instrumentos jurídicos necesarios.

2. Métodos y materiales

Con base a la legislación estatal aplicable, este estudio focaliza los baldíos urbanos localizados en el área urbana consolidada, aquellos que están desocupados y subutilizados, y que cuentan con aptitudes físicas, administrativas y jurídicas para aprovecharse. El objetivo de este estudio es proponer estrategias para recuperar los baldíos urbanos en la ciudad de Toluca. En este trabajo se utilizó un listado de terrenos baldíos (Sánchez Muñoz, 2011), que permitió identificar, verificar y actualizar la información en campo. En esta actividad se utilizó una ficha técnica para registrar la problemática y las características de los predios en el año 2014 y la superficie se determinó en la cartografía. El estatus de propiedad se definió con la base de datos catastral del Instituto de Geografía y Estadística del Estado de México (IGECEM). Se analizó la legislación aplicable, planes y programas de desarrollo urbano y la literatura disponible.

3. La propiedad privada frente a la propiedad pública en el proceso actual de urbanización.

La urbanización entendida como el aumento del porcentaje de la población urbana respecto a la población total, es el proceso socio-territorial y demográfico más visible en los centros de población mexicanos desde la segunda mitad del siglo xx (Fernández, 2006); el incremento potencial de la población en los principales núcleos urbanos ha generado la expansión de las fronteras de las ciudades dada la escasez de espacios donde construir y el aumento del valor de los predios cercanos a los centros político-administrativos y comerciales.

No obstante que el objetivo de la política nacional busca un desarrollo urbano legal, ordenado y sustentable y el mejoramiento de la calidad de vida, la situación que priva en las principales ciudades se opone a esta finalidad, persiste la ocupación irregular del suelo y la inadecuada gestión de los espacios urbanos. Las ciudades mexicanas continúan expandiéndose con insuficiencia de parques, plazas, y áreas verdes que provean equilibrio ambiental y social, por lo tanto, existe un desequilibrio entre los diversos componentes del sistema urbano. Con frecuencia se observa que los nuevos desarrollos habitacionales se diseñan con muy pocos espacios públicos para el recreo, la convivencia y el mejoramiento ambiental, y cuando estos son incluidos, son localizados en espacios residuales, aislados, perdiendo su sentido como articuladores sociales, lo anterior porque los grandes desarrolladores de vivienda se niegan a ceder parte de sus predios para la construcción de estos espacios; por su parte el Estado también se niega a brindar un servicio cuya necesidad no engendro aunado a la limitación de bienes inmuebles con los que cuenta o bien a la falta de un presupuesto público.

El balance entre el tamaño de la ciudad y la distribución de los equipamientos, los usos de suelo, las vialidades, las densidades de construcción y los espacios públicos, son de suma importancia para la calidad de vida de los ciudadanos. Sin embargo, los patrones de crecimiento y desarrollo urbano, han dado lugar al predominio del asfalto y lo construido, en detrimento de las áreas destinadas a los espacios abiertos que equilibren las relaciones entre, lo natural y artificial, individual y colectivo, o entre, lo privado y público (Hernández B. , 2005).

El equilibrio entre los bienes públicos destinados a la colectividad y los privados de explotación individual, es un tema fundamental en la ciudad actual. Ambos bienes tienen sus características y formas propias, y se rigen por acuerdos legales y sociales, que imponen reglas, normas y valores de comportamiento, que son fundamentales para la conservación del orden social en las ciudades.

El espacio privado está regulado por el interés jurídico de las personas físicas y morales, el derecho a la propiedad privada se encuentra regulado en el artículo veintisiete de la Constitución