LA VALIDEZ DEL CONTRATO DE PROMESA Y SU AUTONOMÍA RESPECTO AL CONTRATO DEFINITIVO EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984

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“El contrato de compromiso de contratar (denominado también contrato de promesa, pre-contrato, antecontrato, contrato de primer grado, pactum de contrahendo, o pactum de ineundo contractu) es el contrato en virtud de cual una de las partes o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo” (p. 612)

Pérez Fernández del Castillo (1990), habla de la utilidad del contrato de promesa afirmando, que:

“es un medio de garantizar y asegurar la celebración de un contrato futuro, bien por existir obstáculos que posteriormente pueden subsanarse, tales como obtener permisos y autorizaciones; o bien, porque no se desee por el momento el nacimiento de las obligaciones del contrato definitivo” (p. 80)

- Características:

Oregón Acuña (2016), al referirse a las características del contrato de promesa, señala, que:

“- Es general: regula toda promesa de celebrar un contrato (…)

- Es de derecho estricto: dado los términos en que se encuentra redactada la norma, se deduce que la regla general es no aceptar la promesa de celebrar un contrato

- El efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer”

El mismo autor, destaca otro aspecto importante del contrato de promesa, que es la solemnidad del mismo, en forma genérica independientemente de que el acto definitivo sea formal o no, al respecto dice lo siguiente:

“El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha de constar por escrito. Este requisito no se exige como medio de prueba o de publicidad, sino como un elemento indispensable para su existencia; en consecuencia, no existiendo un instrumento escrito, no hay promesa, aunque el contrato prometido sea puramente consensual. De igual forma, el contrato de promesa no puede probarse por ningún otro medio probatorio que no sea el instrumento mismo que se exige por vía de solemnidad; no procede ni siquiera la confesión de parte.”

- Elementos:

Rodríguez Velásquez, distingue, los siguientes elementos:

“Elemento Personal: A los sujetos que manifiestan su voluntad en el Contrato de Promesa se les denomina promitentes. Estos deben tener capacidad para obligarse y si alguna de las partes fuere menor de edad, deberá ser representado legalmente, acreditando la autorización judicial para celebrar el negocio en los casos que así lo requiera la ley.

Elemento Real u Objeto: El objeto de este negocio jurídico puede dividirse en mediato e inmediato. El objeto mediato es el contrato futuro y el objeto inmediato es la celebración de dicho contrato.” (p. 49)

Ernesto Viteri Echeverría (2002) resalta la importancia del elemento real de la promesa así:

“Es esencial que en el contrato de promesa, se definan en forma completa y detallada todos los elementos esenciales, naturales y accidentales, condiciones, estipulaciones y normas del contrato futuro o, por lo menos, las bases para determinarlos, tanto para evitar nuevas negociaciones entre las partes, como para facilitar la labor judicial, en caso se tenga que promover judicialmente la celebración del contrato definitivo, pues si el contrato preparatorio no define totalmente y al detalle todos los elementos de aquél o no contiene estipulaciones que permitan determinarlos, al juez le será imposible ejecutar lo pactado y habría necesidad de un proceso declarativo, para integrar los elementos accidentales del contrato que fueron omitidos. Si en el contrato de promesa faltaren requisitos esenciales del contrato futuro, la promesa no puede surtir efectos.” (Viteri Echevarría, 2002)

- Distinción entre el contrato de promesa y el contrato definitivo

Pérez Fernández del Castillo (1990), desarrolla las siguientes diferencias entre el contrato de promesa de contratar y el contrato definitivo:

- “En cuanto a su objeto, la promesa de contratar siempre engendra obligaciones de hacer, nunca de dar o no hacer, consistentes en la celebración de un contrato futuro. El contrato definitivo crea o transmite obligaciones de dar, hacer o no hacer.

- En el contrato de promesa nunca se transmite un derecho. En el definitivo, el derecho se puede transmitir por mero efecto del contrato.

- Por otro lado, el contrato de promesa no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, en virtud de que no crea, modifica, transmite ni extingue derechos reales o gravámenes. El definitivo debe ser inscrito si afecta dichos derechos reales o gravámenes.”

- ANTECEDENTES

En Ecuador, Ansha Ramírez (2014), desarrolla un trabajo de investigación llamado “Incumplimiento de la promesa de compraventa, efectos jurídicos y la normativa vigente en la legislación ecuatoriana”, como producto de dicha investigación concluye que el contrato de promesa de compraventa se encuentra establecido en el Código Civil Ecuatoriano, pero no se establece una definición exacta de esta, solo se señala varias circunstancias que se debe cumplir para que sea válida; asimismo, señala que lo principal en la promesa es que las partes quedan obligadas a otorgar en una época posterior el contrato futuro, de manera que tiene como propósito señalar que es un compromiso en el cual existen dos partes que se comprometen de forma voluntaria a celebrar en el futuro un contrato definitivo.

En la Universidad Central del Ecuador, Moreno Benavides (2014) en su tesis “El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y sus consecuencias jurídicas”, en el cual desarrolla un trabajo de carácter científico, basado en la investigación de legislación nacional y comparada, y en el que finalmente advierte que en el Código Civil Ecuatoriano solo existe un artículo que trata el contrato de promesa de compraventa, no existiendo abundante doctrina y jurisprudencia nacional sobre la materia; asimismo, se cuestiona sobre la ausencia de una normativa adecuada sobre el cumplimiento del contrato de promesa, afirmando que el Estado Constitucional de Derechos y Justicia no cumple con otorgar la tutela judicial efectiva a los contratantes que se ven afectados ante el incumplimiento de la promesa.

En la Universidad San Carlos de Guatemala, Vásquez Aguilar (2010), en su tesis “Análisi Jurídico del artículo1681 del Código Civil y la