Las Cosas divisibles e indivisibles

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1° determinación

Son gastos comunes a todos los propietarios a parte de ellos (L.P.H., art. II):

- “Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes”.

- “Los que se hubiere acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos de los propietarios”.

- “Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio”.

2° obligados al pago

Aunque la ley utiliza términos más restrictivos, debe entenderse que los propietarios de apartamentos o locales y de otras áreas susceptibles de propiedad exclusiva deberán contribuir a los gastos que sean comunes a todos o a parte de ellos en proporción a sus cuotas de participación en las cosas comunes (L.P.H., art. 12, 1 disp. Del encab. En concordancia con el art. 26).

Pero, si existieren bienes comunes de uso privativo de un propietario serán por cuenta suya los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes, las reparaciones menores que requieran y las reparaciones mayores coya necesidad se deba a no haber efectuado oportunamente las reparaciones menores (L.P.H., art. 12, encab.).

3° carácter “proter rem” de la obligación

- Los propietarios pueden librarse de la obligación mediante el abandono de su apartamento u otra área de propiedad exclusiva a favor de los demás propietarios, caso en el cual el bien abandonado se hace común a ellos en proporción al porcentaje que les corresponda en los bienes comunes a todos los apartamentos; pero el abandono hacerse consta en documento registrado y “no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste dicho abandono” (L.P.H., art. 12).

- Así mismo la obligación de los propietarios sigue siempre a la propiedad del apartamento u otra área que les pertenezca, aun respecto en los gatos causados antes de haberla adquirido. Desde luego, el adquirente puede exigir a su enajenante el reembolso de lo que haya pagado por tal concepto (L.P.H., art. 13, encab.). sin embargo, puede exigirse su contribución al propietario que después de constituido en mora, realice la correspondiente enajenación (L.P.H., art. 13)

La administración

La administración gira en torno a los acuerdos de los propietarios y de las decisiones de la Junta de Condominio y del Administrador sin perjuicio de que excepcionalmente pueda tomar decisiones un solo propietario.

La Junta de Condominio

1° Necesidad y constitución original

Este órgano de la administración es “de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados” por L.P.H. y deberá constituirse en un plazo no mayor de 60 días “luego de haberse protocolizado la venta” del 75% de los apartamentos y locales (L.P.H., art.18.).

2° Integración, designación y periodo

La Junta deberá estar integrada por lo menos de tres miembros principales y tres suplentes que llenaran sus faltas en el orden de elección; será designado por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duraran un año en el ejercicio de sus funciones pudiendo ser reelectos (L.P.H., art. 18, encab.).

La ley solo exige expresamente que los 3 principales sean copropietarios (L.P.H., art. 18.); pero es lógico pensar que también deban serlo sus suplentes.

La Junta elegirá de su seno un Presidente (L.P.H. art. 18, encab.) y tomara sus decisiones por mayoría de votos (L.P.H., art. 18, ap. 1°).