MANUAL BÁSICO DEL CURSO DE DERECHOS REALES

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- En el aspecto práctico, la distinción es importante. Por ejemplo: los modos de adquisición o extinción de los derechos reales difieren de los que corresponden a los derechos obligacionales; la tutela del derecho de crédito se realiza indistintamente mediante ejecución específica o por equivalente, la tutela del derecho real se realiza sobre la cosa; el perecimiento de la cosa objeto de la obligación no extingue ésta, en cambio, el perecimiento de la cosa extingue el derecho real.

- Definición de derecho real (BARBERO): “El derecho real comporta un poder de obrar del sujeto sobre el bien, y dentro de los límites de ese poder, la pertenencia del bien al sujeto.”

- Definición de derecho real (ALBALADEJO): “Es un poder directo e inmediato sobre una cosa, que concede a su titular un señorío, bien pleno (propiedad), o bien parcial sobre aquélla, de tal forma que el ámbito de poder concedido, tiene la cosa sometida a su dominación”.

- Definición de derecho real (ROCA SASTRE): “Derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder que entraña el señorío, completo o menor, sobre una cosa, de carácter directo y excluyente, protegido frente a todos, sin necesidad de intermediario alguno individualmente obligado, si bien, principalmente en los derechos reales limitados, impone al que en cada momento sea dueño de la misma cosa, un pati o non facere, posiblemente conectado con un facere.”

- DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES:

- Por el número de elementos (dos en el derecho real: sujeto y bien; tres en el derecho personal: deudor, acreedor y prestación).

- Por la oponibilidad (el derecho real constituye una situación jurídica oponible frente a terceros; en el derecho personal la situación jurídica solo vincula al acreedor y al deudor).

- Por el modo de ejercicio: con o sin intermediario (el derecho real es un poder directo e inmediato; el derecho personal se actúa a través del deudor).

- Por la libertad de creación: Numerus clausus y numerus apertus (el derecho real se encuentra tipificado en la ley; el derecho personal puede ser atípico).

- PRESUPUESTO SOCIOLÓGICO DE LOS DERECHOS REALES Y OBLIGACIONES:

- La propiedad se presenta como la titularidad que permite la total adscripción de las cosas al patrimonio. Propiedad y cosa se identifican. Los demás derechos reales son formas de distribuir las posibilidades de utilización de los bienes.

- Los derechos de obligaciones realizan directamente la sociabilidad como cualidad constitutiva de la propia naturaleza humana. A través de ellos cada persona pretende servir a los demás y servirse de ellos.

- CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

- La propiedad es el prototipo de los derechos reales, ya que el derecho se confunde con la cosa, al lado de la propiedad se han construido otros derechos que permiten el disfrute y explotación de las cosas sin necesidad de intermediación, y que pueden tutelarse frente a cualquier tercero:

Podemos hacer una clasificación de los derechos reales:

- Propiedad: Todos los poderes sobre una cosa (uso, disfrute y disposición).

- Derechos reales sobre cosas ajenas (iura in re aliena): Son limitaciones del dominio por cuanto obstaculizan, enervan o impiden el pleno ejercicio de las facultades dominiales:

b-1) Derechos Reales de Disfrute: permiten a su titular la utilización o explotación total o parcial de un bien ajeno: usufructo, uso, habitación, superficie, servidumbres.

b-2) Derechos Reales de Garantía: También llamados derechos reales de realización de valor. Otorgan a su titular la facultad de exigir o imponer la enajenación de una cosa para obtener el valor pecuniario de la misma, asignando el cumplimiento de una obligación. El propietario queda en situación de sujeción: hipoteca, prenda, anticresis, retención.

- Derechos reales dudosos: arrendamiento, opción de compra-venta, tanteo y retracto. Estos dos últimos se llaman “derechos de adquisición preferente”.

- Derechos reales regulados en otras leyes: concesión minera; confiere al concesionario un derecho real que se ejerce sobre un sólido de profundidad indefinido limitado por los planos vértices correspondientes a un cuadrado, rectángulo o poligonal cerrado.

- Derechos reales administrativos: *) Titularidad de la administración sobre sus bienes patrimoniales; *) El derecho administrativo constituye fuente de menos derechos reales, titularidad y concesión sobre bienes de dominio público.

- EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD:

- El sistema abierto o permisivo implica que la voluntad de las partes es libre para crear derechos reales. Responde a la necesidad de creación de nuevos derechos reales en virtud a la evolución de la sociedad, de sus medios de intercambio, del avance de la tecnología, etc. El dejar abierta la posibilidad de creación de derechos reales implica que la propiedad y sus atributos podían ser ejercitados de acuerdo a su mayor y más eficiente aprovechamiento económico.

- El sistema cerrado significa que los derechos reales no pueden crearse por voluntad de los particulares. (art. 881 C.C.).

- Se dan múltiples razones para adoptar el sistema cerrado: impedir la restauración de la propiedad feudal con sus limitaciones y restricciones a la libertad de comercio; la propia naturaleza impone límites a las virtualidades de goce y aprovechamiento inmediato; los contratantes sobre un derecho real no pueden modificar su esencia (p. Ej.: crear un tipo especial de propiedad, gravar la cuarta parte indivisa de un predio como una servidumbre de paso); permite un mejor cálculo de los terceros.

- Tal disfrute de los bienes inmuebles se caracterizó desde el S. X. Hasta el S. XVIII por la pluralidad de regímenes (nobles, plebeyos, siervos, dominio directo y útil, etc.) y el entrelazamiento y multiplicidad de los derechos de los diversos titulares. Era frecuente, entonces, que la posición jurídica del propietario de la tierra se hallase limitada y desvalorizada por los múltiples derechos del señor, acaso había de reparar los caminos; entregar al señor una parte de los frutos o algunos animales de su granja, cocer su pan en el horno del señor (LA CRUZ, III, Vol I, Pág. 22). Esta estructura de los derechos sobre las cosas fraccionaba el goce económico de los bienes al distribuir las rentas conseguidas con el K y el T de un único empresario entre una pluralidad de titulares de dudosa legitimación,

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