Plan de mejora de estudio de mercado.

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el caso de la inmobiliaria, se debe definir un Gerente de Proyectos Inmobiliarios el cual, en conjunto con el equipo de arquitectos, defina el producto adecuado que sepa cumplir con el perfil determinado en el estudio de mercado. Dicho equipo, será el encargado de coordinar con las distintas especialidades (Cálculo Estructural, Ingeniería Eléctrica y CCDD, Ingeniería Sanitaria, Ingeniería de Protección contra Incendios, Ingeniería HVAC, Seguridad Electrónica, Piscinas, Paisajismo, etc..) para desarrollar un proyecto de construcción que sea licitable y posteriormente APC (Apto para Construcción).

En el caso de la Empresa Constructora, se debe tener un Departamento de Estudio de Propuestas con experiencia en proyectos similares que pueda generar un presupuesto detallado de construcción, considerando los imprevistos posibles que se puedan encontrar en el desarrollo del proyecto.

Para la ejecución, se define un gerente de proyectos visitador (Ingeniero Civil o Constructor Civil) quien será el responsable técnico del proyecto y representante de la constructora ante el mandante; un Administrador de Obra (Ingeniero o Constructor Civil); Jefe(s) de Terreno; Jefe de Oficina Técnica y Ayudante; Jefes de Obra, Capataces; maestros de 1era y 2da; jornales y el equipo de subcontratistas.

4.- Estudio de Viabilidad Legal, Ambiental y Vial.

Estos estudios se pueden considerar en paralelo al estudio técnico.

Con respecto a la viabilidad legal, además del cumplimiento normativo propio de la OGUC y de la DOM respectiva, se debe considerar si el proyecto se emplaza en terrenos “limpios” que no estén en incumplimiento tributario para la obtención de, en caso de ser necesario, patentes y permisos.

Con respecto al cumplimiento ambiental, considerando que la Normativa Ambiental vigente es bastante exigente, se debe analizar el proyecto tanto en su ejecución como puesta en marcha y operación y a lo largo de toda su vida útil. Es fundamental verificar que el proyecto no provoca daño a las personas, medio ambiente, la comunidad y su entorno. Se analizan por ejemplo estudios de emisiones, estudios acústicos, potencia eléctrica instalada, trayecto de camiones a botadero, medidas de mitigación ambiental, etc.

Por otra parte es importante señalar que dependiendo de la envergadura del proyecto y según la cantidad de estacionamientos que se consideren, se deben generar los estudios correspondientes para generar las medidas de mitigación vial según sea el caso (Estudio Vial, Análisis Vial Básico y EISTU – Estudio de Impacto del Sistema de Transporte Urbano).

5.- Estudio Económico – Financiero:

En esta etapa se ordena y sistematiza la información de carácter monetario que se obtiene de las etapas anteriores y se evalúan los antecedentes del proyecto para determinar su rentabilidad.

La información financiera se identifica y ordena de tal forma que se puedan determinar los costos e ingresos. Se calcula el monto de inversión y se clasifica en: terreno, obras físicas, equipamientos, honorarios, pagos de patentes y permisos, capital de trabajo, puesta en marcha, etc.

Con esta información se genera un flujo de caja donde se determina el horizonte de inversión, su VAN y TIR respectivos, además de otros indicadores de rentabilidad y desempeño.

Los ingresos se deducen de acuerdo a la información que entrega el estudio de mercado y los costos de operación se calculan con la información que generan los restantes estudios.

Es importante indicar que para tomar la decisión del Go – No Go (Ir o no Ir), se debe considerar el factor de financiamiento. El efecto de un leasing o préstamo en el flujo de caja implica que deja de medirse la rentabilidad del proyecto y se determina la rentabilidad de los recursos propios invertidos en el financiamiento como tal, la que puede ser completamente distinta a la de proyecto en sí.

Si se tiene la información de ambas rentabilidades, el inversionista deberá tomar la decisión de ir o no ir pero siempre basándose en un buen estudio y evaluación del proyecto.