¿Qué ocurres si la perdida de la cosa vendida se debe a fuerza mayor o un caso fortuito? (117-118)

...

t. ¿Si dentro de un contrato de compraventa de un predio no se establece los linderos de un predio el contrato es nulo? ¿Esta nulidad puede sanearse? (134)

La Corte ha sostenido que la omisión de los linderos acarrea, al tenor de los dispuesto en el artículo 1741 del Código Civil, nulidad absoluta del contrato. Se trata de una nulidad relativa susceptible de sanearse, con la advertencia de que sí hay objeto en la venta; lo irregular está en la determinación instrumental mas no real por cuanto el comprador dice adquirir un bien especificado. La omisión en la escritura es tan solo una anomalía que no atenta o ataca todo el acto jurídico.

92. ¿Qué efectos diferencia la venta de cuerpo cierto y la venta por cabida? (130-

Una cosa es la venta de un predio rustico cuando esta se hace por cabida y otra la venta de un predio rustico como cuerpo cierto; en la primera la venta se hace en consideración a la extensión del terreno, en el contrato se debe manifestar la cabida, para que posteriormente se pueda demandar si resulta que la cabida es mayor o menor a la declarada en el contrato.

Obligación de saneamiento o de garantía

93. La obligación de saneamiento ¿A cargo de quien está? y ¿Qué objetos comprende?

La obligación de saneamiento está a cargo del vendedor, y comprende dos objetos: amparar en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, o sea el saneamiento por evicción, y responder de los defectos ocultos de ésta llamados redhibitorios o de naturaleza intrínseca.

Saneamiento por evicción

94. ¿Cuándo hay evicción? (A 1984 CC)

Nuestro Código Civil adoptó el saneamiento por evicción sustentándolo sobre la base de la primera obligación del vendedor: entregar la cosa, no se transferencia del dominio. Si a la venta procede un ataque al derecho del comprador, surge, incuestionablemente, la obligación de seguridad o garantía. Además, la evicción puede ser total o parcial como lo expresa el artículo 1894 del código civil: “hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”.

95. ¿Qué requisitos se deben cumplir para qué prospere el saneamiento por evicción? (135)

-Que el vicio tenga una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario. Si el vicio tiene una causa posterior al contrato no se puede exigir saneamiento por evicción. La pretensión del tercero puede, eso sí, aparecer con posterioridad, pero en manera alguna la causa.

-Que la pretensión del tercero provenga de un vicio de derecho. Los ataques de hecho deben ser repelidos directamente por el comprador. No hay posibilidad de pedir saneamiento por evicción, por cuanto la perturbación no proviene de un defecto de derecho en la cosa vendida.

96. ¿Qué comprende el saneamiento? (136)

El saneamiento comprende:

a). Una acción de densa, y

b). Una acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios.

97. Explique la acción de defensa.

Según lo dispuesto en el artículo 1897 del Código Civil: ''Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero competiría al vendedor, si éste hubiere permanecido en posesión de la cosa''. Además en el Código de Procedimiento Civil. bajo la figura del pleito, el los artículo 54, 55 y 56, establece, la necesidad de la citación al vendedor, una obligación de hacer, es decir, el deber del vendedor de acudir a la defensa judicial del comprador dentro del proceso que se le inicia sobre la cosa vendida. Por otro lado, con la expedición del Código General del Proceso, la figura de la denuncia del pleito, se reemplazará por el llamamiento en garantía de que tratan los artículos 64, 65 y 66, con similar alcance, o sea el comprador que tenga derecho al saneamiento por evicción podrá invocar, dentro del término para contestar la demanda, que en el mismo proceso se resuelve sobre los derechos derivados de su relación contractual con la cosa.

98. Explique la acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios. (137-138)

Persigue que el vendedor restituya el precio de la cosa vendida y la indemnización de los perjuicios, preferencialmente, porque al triunfar el tercero en su pretensión, el comprador tiene que entregar el objeto material de la compraventa, cuando se ejecuta exitosamente la sentencia. Además, en el artículo 1904 del Código Civil encierra todo lo que comprende el saneamiento por evicción:

-La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos, salvo que el nuevo valor de la cosa proviniere de deterioro del que el comprador haya sacado provecho. Se hará el descuento correspondiente al momento de la restitución del predio.

-Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador. Los gastos realizados por el comprador en derredor del contrato, tales como estudio de título, elaboración de la minuta del contrato, los derechos de notariado y registro, etc., deberán ser reembolsados íntegramente por el vendedor.

-El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir. Si con la condena, resultante de la pretensión del tercero, el comprador es obligado a la restitución de los frutos, corre a cargo del vendedor, con posterioridad al reembolso de los frutos satisfechos por el comprador.

-Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencias y por efecto de la demanda. Sabido es que con una acción judicial, en disputa de un mejor derecho y promovida por un tercero, se ocasionan, por lo menos inicialmente, ciertos gastos para la comparecencia al proceso, que se pueden ampliar si el comprador continúa interviniendo en el juicio. Si esto ocurre, el vendedor está obligado a pagar esas costas.

-Otro aspecto, es que si el comprador hace mejoras necesarias y útiles sobre la cosa, el vendedor está obligado a pagar dichas mejoras salvo en cuanto el que obtuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas. Si el vendedor es de mala fe estará obligado a reembolsar lo que importen las mejoras voluptuarias hechas por el comprador.