Avaluos. Estudio técnico que permite obtener el valor catastral o comercial de un inmueble

...

-entrepisos

-techos

-azoteas

-bardas

- Revestimiento y acabados interiores

-aplanados

-plafones

-pisos

-zoclos

-escaleras

-pintura

-recubrimiento especial

-carpintería

AVALÚO MAQUINARIA Y EQUIPO

Se realizan con la finalidad de conocer el valor justo de un equipo a una fecha de referencia, cuando el mercado es ajeno, para transferencias como:

- Negociación de compra-venta

- Arrendamiento - Renta

- Créditos

- Seguros

- Fianzas

- Créditos fiscales

- Enajenación de bienes

- Embargos

- Liquidación

- Auditorias y control

- Re expresión de estados financieros y contables

- Cuestiones internas

Los bienes sujetos a este tipo de valuación pueden ser :

- planta maquinaria

- instalaciones

- equipos

- mobiliario

- vehículos en general

- muebles

La necesidad de reconocer un valor en maquinaria y equipo va muy ligado al costo de producción , ya que dentro del precio del producto tiene que incidir el costo de compra y el desgaste de la maquinaria para mantenerla actualizada.

La valuación de maquinaria y equipo es una actividad requerida por una gran variedad de empresas

En estos avalúos intervienen:

--Variaciones de mercado

--reglamentos ambientales

--restricciones legales

--nuevos productos y materias

--condición física

--causas de absolencia

JULIO 27/16

MÉTODOS PARA VALUAR UN INMUEBLE

- Método de enfoque de costos o físico

- Método de ingresos

- Método de comparación de mercados

Para estimar el valor comercial de un inmueble se emplean las enfoques de costos o físico , el de ingreso y el de comparación de mercado.

ENFOQUE DE COSTOS

Es la estimación de valor por medio del análisis de los costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas características y condiciones del bien a valuar.

El costo de reposición nuevo s estimará de acuerdo a publicaciones de empresas o instituciones especializadas en este rubro, tales como:

BIMSA,PRISMA O CICEG(CICEJ) , así como archivos de instituciones utilizando el método de ROSS y HEIDECK

El valor unitario del terreno se estimará en función de homologar las ofertas de terrenos en la zona o zonas similares obtenidas mediante un estudio de mercado previamente realizado.

METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Estima el valor por medio del análisis y comparación de ventas recientes o de ofertas de mercado de inmuebles iguales o similares al bien a valuar para concluir con el precio más probable de ventas; para tal caso se realiza un estudio de mercado en la zona de ubicación del bien a valuar pudiendo en zonas similares.

Los factores a considerar en la homologación son de zona, de ubicación de superficie, de comercialización, tomando en cuenta el factor por edad primeramente y posteriormente al factor superficie.

----FACTORES:

- ZONA

Corresponderá al valor aplicable por las diferencias del grado de importancia o calidad de las vialidades sobre las que se ubica o se accesa pero siempre tomando en cuenta la calidad de urbanización.

- UBICACIÓN

Valor aplicable por la localización en la manzana, calidad de servicios existentes, cercanía a centros de importancia(plazas comerciales, oficinas de servicios, mercados, etc.) . El factor superficie cse refiera al tipo de terreno, superficie en general y tipo de polígono (regular e irregular)

- COMERCIALIZACIÓN

Corresponde al valor aplicable resultante entre el valor de oferta y el valor real de cierre.

ENFOQUE DE INGRESOS

Estimación del valor de los posibles ingresos por medio del análisis del valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de un bien y es usualmente medido mediante la capitalización de rentas.

Para estimar el valor unitario de venta aplicable al bien a valuar se realiza un estudio de mercado en la zona o zona similar de inmuebles ofertados en rentas.

Las deducciones aplicables así como la tasa de capitalización son en función de las características del tipo de inmueble.

También se deberá tomar en cuenta el pago de ISR.

- VRN ( VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO)

Es el costo a precios actuales de un bien nuevo, similar que tengan la utilidad o función equivalente más próxima al bien que se está valuando.

siempre con las características que la tecnología hubiese utilizado en su momento.