CONTRATOS PREPARATORIOS.

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personales, reales y formales:

• Elementos personales:

- La parte que se obliga en la promesa a celebrar a futuro (promitente)

- Beneficiario o promisario

• Elementos reales:

- El contrato a futuro: tiene la obligación de hacer y de celebrar el contrato definitivo de acuerdo con los elementos características previamente determinadas. Estos elementos del contrato definitivo deben señalarse desde el contrato preliminar.

- El plazo: para celebrar el contrato a futuro debe de tener plazo, pues la falta de este haría nula la promesa.

• Elementos formales:

-Entendemos que la promesa de contrato es un contrato formal que se debe de hacer por escrito sin que sea posible su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, porque generalmente se considera que no crea derechos reales, si no derechos puramente personales.

-En algunos estados de la republica (chihuahua, Nuevo León y Yucatán) se permite la inscripción de la promesa de venta.

Contenido:

Como consecuencia del contrato preparatorio nacen obligación que la parte o partes están obligadas a respetar y acatar según sea el caso. En ocasiones es costumbre que, sobre todo cuando el contrato es firmado en materia de compra-venta, se entregue una “opción”, que es básicamente que la parte que firma el acuerdo le da a la parte que recibe el contrato una cantidad de dinero, proporcional al costo de lo pactado al momento de firmar el contrato, este dinero será contabilizado al culminar la compra-venta ,en caso de que el contrato no sea respetado por la parte firmante, la parte que posee este tendrá los derechos sobre el dinero por cuestión de incumplimiento de contrato.

Incumplimiento y terminación de la promesa:

• Incumplimiento:

- Cuando el prominente se resiste al otorgamiento del futuro contrato, el beneficiario de la promesa puede exigir judicialmente el otorgamiento de este.

- Si el contrato a futuro tenía por objeto la transmisión de la propiedad de una cosa y esta, antes de que se exija el otorgamiento del contrato a futuro, es enajenada o gravada por el prominente en favor de un tercero de buena fe, a virtud de un acto oneroso, la obligación del prominente se convierte en una obligación de pagar daños y perjuicios. Por el contrario, cuando la enajenación se ha hecho a un terceo de mala fe o por un título gratuito tal enajenación queda sin efecto.

- El promisario no podrá obtener la ejecución forzada de la promesa, o sea la firma del contrato futuro por el juez en rebeldía del prominente, cuando la prestación personal del contrato definitivo sea una prestación insustituiblemente personal del obligado.

• Terminación de la promesa

a) La promesa termina ordinariamente por agotamiento natural de los efectos del contrato, pero también puede caducar porque haya vencido el termino sin que haya habido acto alguno de una de las pates con conocimiento de la otra tendiente a la celebración del contrato a futuro.

b) Asimismo puede ser anulada y no producir efectos, ya sea porque no se hizo por escrito o porque haya omitido consignar el plazo o los elementos esenciales del contrato definitivo o bien el contrato definitivo tenga fines ilícitos.

c) Finalmente puede terminar por muerte de uno de los prominentes, cuando el contrato futuro es “intuitu personae” y ocurre el fallecimiento de la persona cuyas cualidades personales han sido tomadas en consideración.

BIBLIOGRFRIA

- SÁNCHEZ Medal, Ramón. “De los contratos civiles”. Editorial Porrúa. 1ra edición. 631 pp. México.

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