Contratos Concensuales.

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Es importante tener presente que la compraventa podían agregársele algunos pactos (pacta adiecta). Entre tales pactos se contaron los siguientes:

- El pacto comisorio (lex commisoria), por el cual el vendedor tenía derecho a declarar resuelto el contrato y exigir la restitución de la cosa con sus frutos y acrecentamientos.

- El pacto de adjudicación a término (pactum in diem addictio), que autorizaba al vendedor a reservarse el derecho de rescindir el contrato si dentro de un cierto término hubiera recibido una oferta mejor.

- El pacto de retroventa (pactum de retrovendedo), que permitía al vendedor reservarse la facultad de adquirir la cosa vendida dentro de un cierto plazo por el mismo precio o por otro diferente, ya determinado, ya determinable.

- El pacto de preferencia (pactum protimeseos), por el cual se otorgaba al vendedor prioridad sobre otra persona para supuesto que el comprador decidiera vender la cosa.

- El pacto a prueba (pactum displicentine), mediante el cual el comprador tenía la facultad de restituir la cosa; si dentro de cierto término no resultaba de su agrado o no le interesaba ya.

- El pacto de enajenar (pactum de non alienando), por el que el comprador quedaba obligado a no enajenar a persona alguna la cosa adquirida o, en particular, a persona determinada.

- El pacto de reserva de hipoteca (pactum resrvalae hypothecae), que otorgaba el vendedor el derecho de gravar con hipoteca la cosa enajenada como garantía por el pago del precio o del saldo que adeudara al comprador.

- Locación o arrendamiento: El contrato consensual de locación o arrendamiento, no presentó en Roma figuras perfectamente individualizadas, pero merced a construcciones modernas se ha señalado que de las fuentes romanas surgen tres distintas modalidades, a saber: La locación o arrendamiento de cosas (locatio conductio rei), la locación o arrendamiento de servicios (locatio conductio operarum), y la locación o arrendamiento de obra (locatio conductio operis). El artículo 1571 del Código civil distingue entre arrendamiento de cosa, de obra y de servicios.

Abarcado las tres figuras puede definirse que la locación es el contrato consensual, sinalagmático perfecto, por el cual una de las partes se obliga a pagar a la otra un precio y ella, en cambio a suministra a aquella el uso y disfrute temporal de una cosa.

Siendo el arrendamiento un contrato bilateral que engendraba obligaciones para ambos contratantes, daba lugar a dos acciones distintas para hacer exigible las respectivas prestaciones: Actio locati o ex locato, que competía al locador y la actio conducti o ex conducto, que se concedía al locatario.

La locación era también un contrato oneroso, dado que la prestación que satisfacía una de las partes se hacía teniendo en vista la correlativa prestación de la otra; conmutativo, por cuando las ventajas acarreaba eran ciertas y de apreciación inmediata y de buena fe; por la amplitud de los poderes del juez para interpretar los términos del contrato.

La locatio-conductio es un contrato consensual y de buena fe, en el que uno de los contratantes (locator) se obliga frente a otro (conductor):

- O bien a poner a su disposición una cosa para que la use y disfrute.

- O bien a prestarle determinados servicios.

- O bien a entregarle una cosa para que sobre ella realice una determinada actividad, una obra en definitiva.

- Locación de cosas: En el arrendamiento de cosa se cede al conductor el uso, o bien el uso y el disfrute de un inmueble, o mueble no consumible, a cambio de una renta que el arrendatario se obliga a pagar. Esta merced que el arrendador recibe por el arrendamiento de una cosa tiene la consideración de fruto civil.

En esta clase de arrendamiento se distinguen dos tipos de arrendatarios: el conductor de fincas urbanas es el inquilinus, y el de fincas rústicas, colonus. El arrendatario se presenta como un simple detentador, mientras que el arrendador posee por su mediación. El derecho del primero es personal, por lo que no se encuentra facultado para defender judicialmente la cosa, de modo que si el arrendador le impide el uso, el derecho del que goza el arrendatario se limita a la exigibilidad de una indemnización. Lo mismo acontece cuando un nuevo propietario de la cosa en arriendo toma una posición contraria al contrato y priva al arrendatario del uso de la cosa arrendada. Sin embargo, el arrendador se ve presionado a responder de cualquier perjuicio culposo que le produzca al arrendatario.

El arrendatario tiene la obligación de responder por su culpa en el mal uso de la cosa arrendada, contra la naturaleza de la misma cosa o lo pactado; si no existe una exclusión expresa del subarriendo y no se presume que la cosa sólo puede ser empleada personalmente, este es admitido. También tiene la obligación de responder por custodia con respecto a los muebles custodiados, pagar la renta en base al uso que se ha podido hacer de la cosa arrendada (por ejemplo, si el predio por diversas cuestiones no pudo haber sido sembrado, los emperadores rebajan la merced) y sufragar los gastos de mantenimiento de la cosa arrendada.

- Locación de servicios: Consistía en poner a disposición de otro los propios servicios durante un cierto tiempo, a cambio de remuneraciones en dinero. Tenía por objeto servicios de carácter manual análogos a los que prestaban los esclavos. Quedaban excluidos por ende, de relación contractual las profesiones o artes liberales, como la del abogado, el médico, el maestro, que en Roma se ejercieron durante mucho tiempo de forma gratuita.

- Locación de obra: Era la especie de locación por la que la persona se comprometía a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio en dinero. Objeto del contrato no era el trabajo en sí, sino su resultado, o sea, su producto acabado.