EL ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN

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LAS OBLIGACIONES

- Contrato Bilateral: Es el acuerdo de voluntades que da nacimiento a obligaciones para ambas partes, distintas, pero recíprocas. El arrendador está obligado a estregar la cosa y garantizar su pacifica posesión y disfrute; mientras que el arrendatario está obligado a pagar el precio o renta determinada. Si una parte no cumple entregando la cosa, por un caso de fuerza mayor y en atención a esto la otra parte debe cumplir, ya que no es imputable el incumplimiento del deudor. En todos contratos bilaterales, que generan obligaciones recíprocas, cuando una parte no cumple o se allana a cumplir, carece de derecho para exigir a la otra el cumplimiento de su obligación.

- Personales: Se denominado obligación porque es la relación entre las partes, en donde está definido el rol o la conducta de cada persona; es decir, debe haber un sujeto activo y uno pasivo (locator y conductor).

- Transmisible a los herederos de ambas partes: En la circunstancia que analizaremos; Ni la insolvencia o muerte del arrendatario ponen necesariamente final al arrendamiento, los sucesores pasan a ser acreedores de los deudores que tuviera alguna de la causa mencionada; de igual forma estos deberán cancelar las deudas del causante.

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Acciones:

Acción del arrendador: (Actio Locati)

- La entrega debe hacerse inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo estipulación de las partes.

- El arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que distraiga o merme el goce o uso de la cosa arrendada.

- No puede el arrendador perturbar el uso o goce que la ley le otorga al arrendatario, ni hacer obras o trabajos que compliquen el goce de ella.

- El arrendatario podrá dar por terminado el contrato, por perdida del uso o goce de la cosa, que es, en el fondo la causa del motivo a contratar y exigir, el resarcimiento de los perjuicios al arrendador.

- Para obtener el pago del canon.

- la devolución de la cosa al final del contrato.

Acción del arrendatario: (Actio Conducti)

- Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato.

- Velar por la conservación de la cosa arrendada.

- Pagar el precio o renta convenido.

- Restituir o entregar la cosa al término del contrato.

LOS RIESGOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN

En principio, los riesgos son para el arrendador. En efecto, si la cosa arrendada perece por caso fortuito, el arrendatario, que debe devolverla al finalizar el arriendo, y que es deudor de un cuerpo cierto, queda liberado. Por otra parte, cesa de pagar la merces, pues que no es más que la remuneración de su disfrute¸ y desde que este se hace imposible, ya no debe nada. Es, pues, el arrendador quien soporta la perdida de la cosa arrendada. Lo mismo sucede con una pérdida parcial o un simple deterioro, pues el arrendatario puede obtener una reducción de la merces, y se libera al fin del arriendo devolviendo la cosa tal como está.

EXTINCIÓN DEL CONTRATO, ALQUILER O LOCACIÓN ARRENDAMIENTO

Las causas las cuales dan como extinto o finalizado el contrato de arrendamiento son las siguientes:

- Perdida fortuita de la cosa

- Con el advenimiento del término convenido. Si no hay tiempo convenido (contrato a tiempo indeterminado) cada parte puede renunciar en cualquier momento.

- Por la falta de pago durante dos años, lo que da origen a la acción de rescisión

- También puede pedirse la resolución cuando el arrendador necesite el inmueble para habitarlo él o si deben hacerse reparaciones indispensables o cuando el arrendatario deteriora la cosa

- Por su parte, el arrendatario también puede pedir la rescisión cuando la cosa se hace impropia para el uso al cual estaba destinado.

- En cambio no termina por la venta o donación de la cosa arrendada, salvo los daños y perjuicios ocasionados al arrendatario.

- Si se ha establecido termino al concluir el periodo determinado.

Relocación o Reconducción del arrendamiento:

El arrendamiento finaliza con la expiración del término que sea había convenido. Las partes pueden renovarlo expresamente o en forma tácita, manteniendo la situación establecida. Se da, entonces tacita reconducción cuando el arrendatario en el uso de la cosa sin oposición del arrendador, más allá del término previsto, equivale a una tacita renovación del contrato en las mismas condiciones anteriores.

Desahucio (Desalojo, Desocupación, Lanzamiento):

Es una acción que se le concede al arrendador contra el inquilino o arrendatario para que desocupe y deje a disposición del arrendador la cosa. Pueden las partes establecer contractualmente las causas de desalojo, o pueden ser establecidas en leyes como (falta de pago, alteración del destino de la cosa, deterioro culpable).

EL CONTRATO DE TRANSPORTE (LEX RHODIA DE IACTU)

Constituyo una forma especial del arrendamiento de obra determinada la transportación de mercancías. Ello cobraba particular importancia por las dificultades del transporte marítimo y los innumerables riesgos que comportaba (piratería, naufragio, tempestades).

La Lex Rhodia de Iactu regulo los riesgos en caso de siniestro, cuando para salvar el cargamento de la nave, el capitán se veía obligado a lanzar o arrojar parte de la mercancía para salvar la nave (echazón).

En tal caso, tanto el armador, cuya nave fue salvada al aligerarla de peso, como los propietarios de la mercancía salvada, deberían indemnizar a los dueños de las mercancías destruidas, en proporción al valor de la nave y de la mercancía salvada. Los propietarios de las mercancías cargadas y perdidas eran locatores (arrendadores). Tenían la actio locati

El capitán (magister navis) era conductor o arrendatario y se le concedía la actio conducti.

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