LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

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También deberá estar en el contrato el valor del inmueble y lo que se denomina ‘’Canon de arrendamiento’’ que no es más que la obligación principal del contrato, es decir, el valor del arrendamiento y cuál fue el procedimiento legal para hacer dicho cálculo. Y finalmente, las demás obligaciones de hacer y no hacer acordadas por las partes.

Una vez finalizado el tiempo legal establecido en el contrato en el que mínimo es un año, el arrendatario adquirirá un derecho opcional a prórroga, mientras que para el arrendador es una obligación obligatoria. Dicha prórroga será de un tiempo determinado de acuerdo con el contrato;

Duración de la relación arrendaticia

Prórroga máxima

Hasta un (1) año

6 meses

Más de un (1) año y menos de cinco (5) años

1 año

Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años

2 años

Más de diez (10) años

3 años

Además de este derecho opcional, el arrendatario también adquiere el derecho de preferencia. Este consiste en que, una vez terminado el contrato, y si el arrendador tiene en planes mantener el inmueble en arrendamiento, el último arrendatario siempre y cuando se encuentre solvente de todos sus pagos, tendrá preferencia sobre cualquier otro, para ser renovado un nuevo contrato.

DE LOS CÁNONES

El canon de arrendamiento es el precio que se paga en forma periódica al arrendador, por el derecho de goce sobre el inmueble arrendado y según la ley, este pago deberá efectuarse en una cuenta bancaria establecida en el contrato. En consecuencia, cada vez que el arrendador reciba su pago, deberá entregar al arrendatario una factura detallada que de constancia del cumplimento de la obligación.

La ley nos establece tres procedimientos bastantes complejos que nos dedicaremos a explicar para calcular el canon de arrendamiento comercial en Venezuela;

- El primero se calcula con una fórmula matemática que es CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA. Entendiendo CAF cómo valor de canon de arrendamiento fijo mensual; Vi cómo valor del inmueble; M2A cómo metros cuadrados arrendables; M2a cómo metros cuadrados arrendados y %RA cómo porcentaje de rentabilidad anual.

El CAF contempla el cálculo del canon por metro cuadrado, al dividir el valor del inmueble entre 12 y entre el área arrendable. Luego se multiplica por el área a arrendar y por el porcentaje de rentabilidad anual, que será de máximo 12 % para el primer año del contrato y si el local es nuevo, el tope será de 20 %.

- El segundo modo de cálculo es el canon de arrendamiento variable (CAV), por su parte, se basa en un porcentaje de las ventas, que puede ser de entre 1 % y 8 % o de entre 8 % y 15 %, si es un local de entretenimiento.

- El tercer y último modo es canon de arrendamiento mixto (CAM) que básicamente está compuesto por una porción fija más un porcentaje de ventas.

Cuando el arrendador cobre de más el canon máximo establecido está sujeto a reintegro. En los casos que exista ignorancia entre las partes para el cálculo del canon, podrán solicitar al SUNDDE para que proceda a su determinación.

DE LAS PROHIBICIONES

La Ley especial de arrendamiento inmobiliario comercial establece una serie de prohibiciones tanto para el arrendador cómo para el arrendatario de carácter imperativas y cuyo incumpliendo podría generar responsabilidad administrativa, civil o penal. Algunas de las prohibiciones y causas de desalojo son las siguientes;

- No pueden cobrarse cánones en moneda extranjera. Tampoco cobrar multas por no abrir el local, por incumplir los horarios o los arreglos de vitrinas, salvo que se establezcan de común acuerdo.

- Las multas por violar la ley van desde 500 a 2.500 unidades tributarias.

- Los depósitos o fianzas no podrán ser superiores a tres meses.

- Es causal de desalojo dejar de pagar dos cánones de arrendamiento o dos de condominio consecutivos.

- Quedan prohibidos los avisos o anuncios de publicidad ofreciendo inmuebles en arrendamiento que inciten alguna característica contraria a la ley, oferta engañosa o discriminación.

- El arrendamiento de inmuebles con condiciones físicas inadecuadas

- Entre otras prohibiciones y motivos de desalojos que se establecen en el capítulo octavo de la ley.