La hipoteca como derecho real de garantia

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En la doctrina del derecho civil, existe una clasificación de los tipos de hipoteca: en cuanto a su origen, pueden ser voluntarias las que surgen en virtud de un negocio jurídico, y, legales las establecidas por la legislación guatemalteca de acuerdo a determinados requisitos; por su forma, pueden ser expresas, aquellas que deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad para tener validez, y, tacitas las que no necesitan registro para existir (este tipo no se contempla dentro de la legislación guatemalteca, por lo tanto todas las hipotecas deben ser expresas); por el contenido, pueden ser hipotecas ordinarias las que aseguran una obligación existente y determinada, e, hipotecas de seguridad las que garantizan una obligación dudosa y de cuantía indeterminada (este tipo de hipoteca no se contempla dentro de la legislación guatemalteca, por lo tanto todas las hipotecas son ordinarias); y, por el objeto, que pueden ser, generales las que se establecen e incluyen el total de los bienes del deudor, y, espaciales las que recaen sobre determinados bienes (nuestro sistema reconoce esta última).

Es importante señalar las características que posee la institución de la hipoteca:

- Es un derecho real, que establece las facultades que puede ejercer el titular del derecho sobre un bien.

- Grava bienes inmuebles, siendo exclusivamente los bienes inmuebles, el objeto material (elemento imprescindible), sobre el cual se constituye.

- Es indivisible, pues subsiste íntegramente sobre el total de la finca hipotecada aunque se reduzca la obligación.

- Es un bien accesorio, pues depende y deriva de una obligación principal.

- Es enajenable, a excepción de lo estipulado en contratos que se refieran a créditos bancarios.

- Es un derecho limitado, ya que el acreedor no puede usar, disponer ni disfrutar del bien.

- Es expresa, ya que deben inscribirse en el registro respectivo para tener validez y ser aceptadas.

A pesar de que las hipotecas pueden establecerse sobre bienes inmuebles, existe una limitación legal para que puedan constituirse en determinados bienes, como: el inmueble destinado a patrimonio de la familia y los bienes adquiridos por herencia, legado o donación cuando el causante haya puesto dicha condición, pero ésta no podrá exceder el termino de cinco años.

La hipoteca se extiende a: las accesiones y mejoras, a los nuevos edificios que el propietario construya, a los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble, a las indemnizaciones que se refieren a los bienes hipotecados, a las servidumbres y demás derechos reales a favor del inmueble. Los frutos no quedan incluidos en la hipoteca, salvo que estuvieren libres de gravamen al ejecutarse el cumplimiento de la obligación.

Sobre los derechos y obligaciones de las partes que celebran y establecen una hipoteca, las que se establezcan al momento de constituirla, además contamos con otras:

- Como obligaciones: Para el DEUDOR, constituir la hipoteca de manera expresa.

Para el ACREEDOR, constituir la hipoteca de manera expresa.

- Como derechos: Para el DEUDOR, no hay saldo insoluto para el deudor por lo que no queda obligado ni por pacto expreso; a exigir la nulidad de pacto de adjudicación en pago; el derecho irrenunciable a pedir al acreedor la reducción de la garantía mediante la liberación del gravamen hipotecario; a elegir que finca queda libre cuando la hipoteca grava varias fincas; para exigir la prescripción de la obligación de la hipoteca al transcurrir 10 años desde el vencimiento de la obligación o la fecha estipulada para su vencimiento.

Para el ACREEDOR: derecho de tanteo preferente durante el remate para que la finca se le adjudique por la mejor oferta que hiciere, para promover la venta judicial del bien hipotecado cuando la obligación sea exigible y no se cumpla; a exigir las indemnizaciones que pesen sobre el bien hipotecado si fuese expropiado por utilidad pública; podrá exigir se mejore la garantía hasta hacerla suficiente para responder a la obligación, si la garantía ya no es suficiente por disminuir el valor de la finca hipotecada.

Dentro del contenido de la hipoteca, se encuentra el concepto de saldo insoluto el cual “concretamente es el saldo no solventado, consiste en la cantidad de dinero que aún se encuentra pendiente de pagar en una cuenta. Es la parte de una deuda qué no ha sido cubierta. Se compone del capital y del interés devengado a la fecha” (Guerra, 2012, p. 54). Aplicado a la institución de la hipoteca, en nuestra legislación se contempla que no hay saldo insoluto en lo que respecta a la hipoteca y ésta solo afecta al bien sobre el que se impone, sin que el deudor quede obligado personalmente, es decir, que ni el deudor o el acreedor, en dado caso se llevara a ejecutar la hipoteca, puede reclamar al otro el saldo insoluto.

Por último, basta hablar sóbrelas formas en que se puede dar por terminada la hipoteca. Dentro de las cuélales se distinguen dos tipos: las que extinguen la obligación y las que extinguen el gravamen. En las causas que extinguen la obligación tenemos: el pago, la compensación, la novación, la remisión, la confusión y la prescripción; además, la elección de la hipoteca y la cancelación de la inscripción respectiva por la parte interesada cuando hayan transcurrido 10 años de vencimiento de la prórroga de inscripción. En las causas que extinguen el gravamen se mencionan: su cancelación en el Registro General de la Propiedad.

La hipoteca como derecho real de garantía, es una institución de gran importancia dentro de derecho civil guatemalteco; pues permite que las personas hagan uso de la misma en los negocios jurídicos que consideren adecuados a sus intereses para solventar y asegurar que los compromisos adquiridos sean saldados en beneficio de las partes involucradas.

REFERENCIAS

- Brañas, A. (2013). Manual de Derecho Civil, (7ª.Ed.) Editorial Estudiantil Fénix. Guatemala.

- Flores, J. F. (2006). Los derechos reales, (3ª. Ed.) Praxis/División Editorial Vásquez Industria Litográfica. Guatemala.

- Guerra, S. Z. (2012). Análisis jurídico crítico del artículo 1230 del Código Civil que contraria la norma del derecho real de garantía de hipoteca, con relación al saldo insoluto (Tesis de Grado). Universidad de San Carlos