COMO ES LA RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO

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Sin embargo, su articulado es podría parecer impreciso y contradictorio, por lo que al pretender realizar una interpretación literal de sus preceptos, se cae en errores e incomprensiones respecto de un procedimiento aparentemente cómodo, como es el caso de afirmar que a través de éste se pueden reclamar tanto la desocupación de la localidad arrendada como el pago de las pensiones rentísticas adeudadas por el arrendatario, lo que es incorrecto.

Justificación

Empezaré por considerar la importancia de la propiedad privada en el mundo, pero también la importancia que tienen las personas que necesitan de un techo o de un inmueble para poder obtener su sustento familiar, ya que en conclusión, el arrendador y el arrendatario tienen derechos que deben ser protegidos pero de una forma justa y equitativa con un buen análisis profundo.

La pregunta que nos ha surgido al respecto de este proceso es, si en verdad es un proceso ágil, sencillo y preferente que nos sale al paso, puesto que en Colombia como en México, es el eje de comparación en el derecho comparado y claro está si puede vulnerar derechos seguidamente para las partes.

EN COLOMBIA

Quiero iniciar con la importancia de tener claro lo que implican las obligaciones, que pueden ser de dar o de hacer. Las obligaciones de dar consisten en la entrega de una cosa, ya sea que implique la transmisión de propiedad de la misma, o sólo su posesión Por lo tanto, el pago en el caso de obligaciones de dar implica la entrega o restitución de la cosa que constituye el objeto de la obligación.

En el caso que nos ocupa, lo que el arrendatario muchas veces desea es ser liberado del pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual requiere regresar la posesión del inmueble arrendado al arrendador.

Para dichos efectos, conviene atender a la naturaleza del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades, por virtud del cual el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien al arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

Como se puede advertir, el arrendamiento es un contrato consensual, bilateral, sinalagmático, oneroso y conmutativo.

Es consensual puesto que deriva de un acuerdo de voluntades, bilateral porque ambas partes asumen obligaciones, sinalagmático porque las obligaciones asumidas tienen una interdependencia recíproca, es oneroso porque se estipulan provechos y gravámenes recíprocos, y es conmutativo porque las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato

La interdependencia recíproca de las obligaciones de las partes implica que si la obligación a cargo de una de las partes no nace, tampoco puede nacer la obligación a cargo de la otra parte, y viceversa, en el momento en que nace la obligación de una de las partes, nace la obligación de la otra parte.

En el caso del arrendamiento, el arrendador se obliga a dar la posesión del inmueble al arrendatario a cambio de un precio cierto, y el arrendatario se obliga a pagar ese precio a cambio de usar el inmueble, por lo que la obligación de éste de pagar la renta surge a partir de que recibe la posesión del inmueble, y termina en el momento en que devuelve la posesión del mismo al arrendador.

Con las anteriores simplificaciones, quiero ejemplificar pero no ahondar por que es un tema bastante profundo de analizar y éste no es el escenario pero que si quiero traer a colación ya que al respecto del tema tratado muy poco se ha dado en sede constitucional vía tutela en las altas cortes, ya que como lo manifesté al inicio en la introducción, es la corte constitucional y la corte suprema de justicia las que han direccionado y evitado vulneraciones a derechos de las partes en litigio, he traído como ejemplo la sentencia corte suprema de justicia sala de casación civil magistrado ponente Ariel Salazar Ramírez.

[…] Sucede, sin embargo, que el accionado no tuvo en cuenta en su argumentación, que como de manera uniforme lo ha expresado esta Sala de Decisión y lo señaló la Corte Constitucional en sentencia C-670 de 2004, por la cual declaró exequible el inciso 2º del artículo 39 de la Ley 820 de 2003 dicha normativa, adjetiva, “se refiere al trámite de única instancia y no se aplica exclusivamente a los contratos de arrendamiento de vivienda sino a todos los contratos de esa índole, sean ellos civiles o comerciales, conforme a lo decidido por la Corte Constitucional, siempre y cuando “la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento”. (EXP. C.S.J 11001-02-03-000-2013-00896-00)

En el presente asunto, adujo la empresa accionante, que el juicio de restitución si está regulado por el artículo 39 de la Ley 820 de 2003 y por tanto, debió negarse la apelación que el allí demandado interpuso en contra de la sentencia que accedió a sus pretensiones.

Al respecto, consideró el Tribunal en la providencia de 6 de marzo de 2013 refutada en esta sede constitucional, que dicha normativa “no es aplicable en todos los casos en que medie un contrato de arrendamiento, sino únicamente cuando se trate de vivienda urbana”, y en esa línea de pensamiento, concluyó, que “como en el presente asunto se está frente a una relación contractual por medio de la cual se concede la tenencia de un bien en arrendamiento para fines comerciales, no se puede aplicar lo señalado en la Ley 820 de 2003”.

Como he venido citando, “ Los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán un trámite preferente; teniendo una gran protección al realizar éste tipo de procesos ya que si no se observan las reglas, el funcionario judicial puede verse inmerso en causal de mala conducta.

Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia” y no como algunos han recurrido la decisión del juzgado creyendo que solo aplicaba a vivienda urbana, pero que también se aplica a otro tipo de inmuebles.

Denotamos los aspectos fundamentales : todos los procesos de restitución tendrán tramite preferente y cuando la causal de restitución sea mora en el pago el tramite será de única instancia, que no obstante la Sentencia de Constitucionalidad 670 de 2004, en la cual sorprendentemente la Corte consideró que la Ley 820 de 2003 “…no solo regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre ellas algunas de tipo procesal aplicables por