CONTRATOS TRASLATIVO DE USO Y GOCE

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c) Administrativo, es el que recae sobre bienes del dominio público del Distrito Federal o de establecimientos públicos, y deben celebrarse cumpliendo las leyes especiales del derecho administrativo, y en lo que fueren omisas se aplicará supletoriamente lo establecido en el Cc., para los arrendamientos civiles (2411).

2. ¿Cuáles son las clases de arrendamiento por el objeto?

Por el objeto sobre el cual recaen son:

a) Sobre inmuebles; que a su vez se clasifica en: i) urbanos los que se encuentran dentro o en los alrededores de la ciudades, y que generalmente cuentan con todos los servicios públicos, y pueden ser rentados para: uno, vivienda, y se rigen por disposiciones especiales, dos, comercio, y tres, industria, a estos dos últimos se les aplican las disposiciones generales, con las particularidades respectivas; ii) Rústicos, son aquellos que se celebran sobre inmuebles que se encuentran en las zonas agrícolas rurales.

b) Arrendamiento de muebles, que se subdivide en:

i) arrendamiento de cosas o animales, y

ii) de derechos. De todos estos trataremos en su momento en los siguientes apartados.

D. ELEMENTO PERSONAL

1. ¿Cuáles son los elementos del contrato de arrendamiento? Explique el elemento personal.

Los elementos son:

a) El personal;

b) El real, y

c) El formal.

El consentimiento se deriva del elemento personal y lo constituye el arrendador, también denominado locador o casero, y el arrendatario, inquilino o locatario, quienes con su voluntad forman el consentimiento para perfeccionar el contrato, por tanto, deben tener la capacidad y la legitimación para poder dar y tomar en arrendamiento.

2. ¿Quiénes tienen capacidad para dar en arrendamiento?

La capacidad para ser arrendador la tienen:

i) Todas la personas que estén facultadas o autorizadas por la voluntad de los propietarios, éstos pueden celebrar el contrato por sí mismos, o por conducto de su mandatario o administrador, en este caso, el mandatario debe sujetarse a los límites fijados u ordenados por el mandante que lo autoriza a dar en arrendamiento, y

ii) Por la ley; por ejemplo, los padres pueden arrendar los bienes de los hijos sobre los cuales tienen la patria potestad (436, párrafo segundo), y, en este supuesto, el arrendador deberá dar en arrendamiento sometiéndose a las disposiciones que la propia ley señala para los administradores de bienes ajenos. Así que, pueden arrendar aun los que no sean dueños de la cosa, pero que estén autorizados, ya sea por el propietario de acuerdo con lo ordenado por éste, o con lo dispuesto por la ley (2401 Y 2402). El arrendamiento por ser un acto de administración requiere sólo la capacidad mínima para contratar, por tanto, reitero, no se necesita ser dueño de la cosa que se va arrendar, ni el poder de disposición.

3. ¿Quiénes no pueden dar en arrendamiento?

Los incapaces y a quienes les falta la legitimación no pueden dar en arrendamiento, la ley se los impide. Son incapaces para contratar:

i) Los menores de edad;

ii) Los menores no emancipados, y los mayores en estado de interdicción decretada por el juez; no obstante, todos éstos pueden celebrar el contrato de arrendamiento a través de su representante legal (padres, tutores, etcétera);

La falta de legitimación también impide celebrar válidamente el contrato de arrendamiento; carecen de legitimación:

i) El copropietario de cosa indivisa si no tiene el consentimiento de los demás copropietarios (2403 y 946), y la nulidad sólo podrá ser invocada por el o los copropietarios que no hayan dado su consentimiento para arrendar el bien en copropiedad, ya que el arrendamiento de la copropiedad sólo puede darse cuando la mayoría de los copropietarios están de acuerdo.

4. ¿Quiénes no pueden tomar en arrendamiento bienes?

ii) Los magistrados, jueces o cualquier otro empleado público, tienen prohibido (no están legitimados) para tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los asuntos en que intervengan (2404).

iii) Los encargados de establecimientos públicos y los funcionarios (servidores) y empleados públicos, tampoco pueden tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administren (2405).

iv) Los tutores y curadores no pueden tomar en arrendamiento los bienes de sus tutelados o curados, ni con autorización judicial.

v) Los administradores de bienes ajenos; por ejemplo, el administrador de un condominio o edificio, o de una sociedad o persona moral; pero sí por el contrario pueden éstos y los anteriores dar en arrendamiento sus bienes. La finalidad de este y del inmediato precepto, es impedir que los encargados de la administración de la justicia o servidores públicos actúen con parcialidad en los asuntos de los que están conociendo, así como de los bienes que están a su cargo para favorecer sus propios intereses o los de terceras personas; por ejemplo, de familiares, amigos, etcétera. Como podemos apreciar hablamos de falta de legitimación y no de incapacidad, aunque algunos autores le llamen incapacidad especial y la ley le nombre prohibición.

E. ELEMENTO REAL

Lo constituye la cosa y el precio.

La cosa u objeto del contrato sea inmueble o mueble, no consumible, presentes o futuras, corporales o incorporales, como los derechos, por ejemplo, el derecho de autor de una obra de teatro, el usufructo, etcétera. Todas las cosas en general son susceptibles de arrendamiento, siempre que se puedan usar sin consumirse, con excepción de las que la ley prohíbe arrendar, y los derechos personalísimos (2400), como los derechos reales de uso y de habitación; sin embargo, excepcionalmente, una cosa fungible puede ser objeto del arrendamiento; por ejemplo, cuando se renta para una exposición la última botella que contiene un vino único en cuanto a su especie, que aunque sea consumible (el vino), el alquilador