El Contrato de Compra-Venta Civil

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– compraventa mercantil: una persona compra 40 aparatos de aire acondicionado a una fábrica para revenderlos e instalarlos a particulares.

La compraventa civil se hace para que el comprador satisfaga sus propias necesidades, y no para lucrar con tal actividad.

Es común que se de en la compraventa civil, una promesa de venta, sobretodo en cuanto a inmuebles se refiere.

La promesa de venta.

Se conoce como promesa de venta cuando quien desea vender ofrece al comprador la posibilidad de transmitirle la propiedad de una cosa por un precio determinado, cuando el precio se acepta, se supone concluida la compraventa, pudiendo ambos contratantes exigir la promesa del otro. Si el comprador se reservó para si el derecho de contestar en determinado plazo, el traspaso del dominio no surtirá efecto, sino hasta que se exprese que ha sido aceptado tal cual es, Esta es la promesa de venta, que no conlleva compromiso, de parte del propietario es un simple proyecto de futura venta, una opción de parte del que hace la promesa, el que la ha prometido mantiene el dominio sobre la cosa, así como el riesgo sobre la misma.

Si el dueño faltando a su promesa, traspasa la cosa a un tercero, no se podrá actuar contra quien la adquirió, únicamente podrá actuar contra el promitente para exigirle el pago de daños y perjuicios.

Sobre los frutos que produzca el bien, durante el tiempo intermedio que se formalice la venta, pertenecen al vendedor, quien está al cargo de ella y así ocurrirá hasta la entrega al adquiriente.

El tiempo que señala la ley a la prescripción del derecho y exigir el cumplimiento de la promesa de venta, se reduce a un mes, desde la fecha en que sea exigible, así la promesa caduca si ya dada la condición, aquel a quien le fue prometido deja transcurrir el término de un mes sin formalización del convenio.

El que sea breve el plazo tiene fundamento en la lógica de que una operación contractual sea entorpecida por mucho tiempo, sobretodo porque podría existir un tercero con interés en adquirir el bien.

Las Arras.

Así se le llama a la prenda o señal que se da en un contrato en fe y seguridad de su cumplimiento. En nuestro derecho civil e incluso en el comercial, la cantidad entregada en concepto de arras debe verse como ratificación del contrato, ya no siendo posible a quien las dio retractarse y pedirlas de vuelta, a menos que eso haya sido convenido expresamente.

En materia de compraventa se han conocido dos especies de arras, una en lo que es la cláusula penal; y otra en que son un signo de efectividad del convenio pactado.

Respecto de la cláusula penal se considera que no hay más que una promesa de compraventa, de la cual puede prescindir a la voluntad cualquiera de las dos partes; el comprador perdiendo lo que dio como arras; y el vendedor regresando lo que se le dio y un tanto más

En el segundo caso, se tiene por consumado el contrato, siendo las arras una parte del precio convenido, en todo caso, si el contrato se rescinde de común acuerdo, las arras deben regresarse, salvo exista una estipulación contraria.

Dado que toda venta implica traspaso de propiedad, es necesario que quien la trasmita sea dueño del bien, por lo que se debe considerar nula la venta de cosa ajena, esto es de este modo en la compraventa civil, mas no en la mercantil, por lo que la soluciones que se dan son diferentes en cada materia.

Las siguientes observaciones deben ser vistas y entendidas referentes a la compraventa civil:

Venta de cosa ajena, si el comprador la adquirió ignorando el vicio que contenía la adquisición, tiene derecho de exigir a quien se lo transmitió el pago de daños y perjuicios, aun si este actuó de buena fe, creyendo de que vendía algo suyo. Además, siempre se podrá invalidar la venta (por cuenta de un tercero cuando se trate de bienes muebles y referente a la regla de que la posesión vale por título, con tal de que no se trate de cosas pérdidas o robadas (art. 449 C de C.)

Sin embargo, el vicio que afecte la venta de cosa ajena quedara convalidado so el dueño de la misma ratifica la venta, o si bien el vendedor llega a ser propietario de lo que vendió antes de que se haya pronunciado la nulidad, ya que, al no existir un interés público, no existe motivo para impedir la revalidación de lo practicado, dando así en realidad una nulidad relativa pues es subsanable y no como dictaba el artículo 1061 del Código Civil que establece que la venta de cosa ajena es de nulidad absoluta.

Cuando una cosa pertenece a varias personas, para que se pueda traspasar el dominio total, debe ser traspasado por todos los propietarios (condueños)

Sin embargo, si alguno de ellos, la enajenara en su totalidad, la venta solo sería válida en cuanto al derecho del enajenante, en caso de que el comprador haya procedido de buena fe creyéndole dueño de todo, tendrá la facultad de demandar la recisión del contrato, con daños y perjuicios a cargo de quien verifico la enajenación.

En cuanto a la regla que para vender válidamente se requiere que el vendedor sea el dueño de la cosa en el momento de la venta, no tiene relación cuando son objetos determinados en su género, pues con que el vendedor tenga la propiedad al tiempo de la entrega será suficiente.

Así el derecho establece a favor del acreedor medios de lograr al menos un restablecimiento de su patrimonio quebrantado por la conducta antijurídica del deudor.

En los artículos 692 y 702 del Código Civil, indican que el acreedor que se ha mantenido fiel a su compromiso, puede exigir la resolución del contrato, Así tiene la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso de la prestación. Sin embargo, cualquiera que sea el camino elegido por éste, podrá además exigir del deudor el pago de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.”

Prohibición de adquirir.

A pesar del principio de libre contratación que se da en la compraventa, es prohibido la adquisición de algunas cosas para ciertas personas. Como, por ejemplo, los empleados públicos, peritos, tutores, curadores y demás personas que administran bienes ajenos, igual sucede con jueces de quienes dependa el negocio, empleados de juzgado y abogados y procuradores, respecto a las cosas de su cliente sacadas a remate, y sobre derechos corporales litigiosos sobre el pleito en que sean representantes.

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