Garantias Reales y Personales, su protección al crédito garantizado, y efectos procesales en caso de incumplimiento del deudor ¿QUÉ SON GARANTIAS?

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Características de la hipoteca:

-Es un derecho real, dado que constituye a favor del acreedor un derecho a la realización del valor del bien, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada.

-accesoriedad: requiere la existencia de una obligación principal, a la que garantiza.

-Especialidad: respecto del bien que debe ser determinado. Debe ser un bien actual, no se puede afectar bienes futuros

Y, respecto del crédito, salvo ley o pacto en contrario.

-Indivisibilidad: subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados, en tanto la obligación garantizada subsista total o parcialmente.

A propósito de estos ejemplos, nos resulta interesante mencionar que la figura de la indivisibilidad busca proteger sobremanera al acreedor, a fin de que este no sea burlado en la satisfacción de su crédito, incluso en casos en que a primera vista la solución no es del todo justa. Marco Becerra Sosaya pp 17

-Publicidad: su validez depende de inscripción en el Registro, a través del que logra oponibilidad erga omnes.

"Los caracteres jurídicos de la hipoteca son: a) constituye un derecho real sobre bien determinado; b) es un derecho accesorio, puesto que se constituye en seguridad del cumplimiento de una obligación; c) es indivisible, de tal manera que recae sobre el todo y cada una de las partes, y si el bien hipotecado se divide, todas y cada una de las partes continúan gravadas en garantía del cumplimiento o pago, como así lo establecen los artículos 1100, 1101 Y 1102 del Código Civil"

(Cas. N" 306-97-Arequipa, SCTSS. P. 3/4/1998. El Código Civil a través de la Jurisprudencia Casatoria. Asociación No hay Derecho. Ediciones Legales).

PROTECCION AL CREDITO GARANTIZADO

1 Asegura que se contará con un bien determinado, de valor considerable, cuya realización de valor permitirá satisfacer el crédito.

Artículo 1117.- El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley.

2 La hipoteca responde por el crédito principal, sus intereses, los costos de su cobranza judicial

3 La hipoteca otorga al acreedor los derechos de:

Persecución del bien,

Preferencia o prioridad (Rango de las hipotecas)

ARTICULO 1112

Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango.

Venta judicial del bien hipotecado (1097 CC).

4 Otorga derecho a garantía más efectiva en caso de deterioro

Artículo 1110 del Código Civil.- Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten insuficientes, puede pedirse el cumplimiento de la obligación aunque no esté vencido el plazo, salvo que se garantice ésta a satisfacción del acreedor.

5 Mecanismo especial de protección, de oficio:

Se prevé la constitución de HIPOTECA LEGAL, cuando al inscribir una compraventa el registrador comprueba que el precio no ha sido pagado total o parcialmente. La hipoteca se constituirá DE OFICIO por el saldo del precio.

Hay además hipoteca legal en el caso del Contrato de Obra, cuando ésta se edificó con dinero del contratista. Y , en el caso de la División y Partición, cuando el adjudicatario debe reembolsar el valor de lo adquirido en dinero.

EFECTOS PROCESALES EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR HIPOTECARIO

Solamente es posible la Ejecución judicial de la Hipoteca

El tema del Proceso de Ejecución de garantía hipotecaria

El tema del VI Pleno Casatorio

LA ANTICRESIS

Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, -entiéndase ésta dineraria- concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

Se constituye por escritura pública, bajo sanción de nulidad, en la que debe expresarse la renta del inmueble y el interés que se pacte.

La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el saldo al capital.

Características

-Es un acto jurídico ad-solemnitatem

-Asegura el cumplimiento de obligaciones dinerarias

Es accesorio

Es indivisible

Exclusivamente inmobiliario

Voluntario

PROTECCION AL CREDITO GARANTIZADO

1 El acreedor tiene la posesión directa del predio, lo que le permitiría ejercitar además Derecho de Retención.

2 La rentabilidad del predio –entendida como la capacidad de producir rentas o frutos civiles- asegura la satisfacción del crédito dinerario.

3 La percepción de los frutos no está limitada al dinero, sino a toda clase de frutos que produzca el predio.

4 Aplica legislación de Arrendamiento, lo que supone que el deudor debe otorgar la posesión al acreedor y mantenerlo en la misma.

ASPECTO NEGATIVO DE LA PROTECCION AL CREDITO EN LA ANTICRESIS

Priva al propietario del uso y disfrute del predio.

Agota el valor crediticio del inmueble, pues da al inmueble un solo uso crediticio

La eficacia de la anticresis como garantía, está supeditada a la efectividad de otros contratos como