La compraventa civil derecho patrimonial

...

Del mismo modo, debemos hacer especial hincapié a la reciprocidad, es decir, las partes se obligan recíprocamente una respecto de otra. De acuerdo con la Sentencia del Tribunal supremo de 22 de octubre de 1997[2]: “cada una de las partes, es al tiempo, acreedora y deudora de sendas obligaciones, enlazadas entre sí por una relación de reciprocidad o sinalagma”. La Sentencia de 15 noviembre 1993[3] define el concepto de sinalagma: “el sinalagma está en el génesis de la relación obligatoria, constituyendo el deber de la prestación de una de las partes la causa por la cual se obliga la otra”.

En cuanto a la capacidad, en este caso se intuye que la tienen ya que cumplen perfectamente con lo dispuesto en el artículo 1457 del código civil.

Pueden ser objeto de compraventa “todas las cosas corporales o incorporales, actuales o futuras, determinadas o determinables, de lícito comercio, puede ser objeto válido del contrato de compraventa”. Es decir, el 1445 precisa que se delimite el género al que pertenece. Asimismo, ha de tratarse de una cosa de lícito comercio por mandato del 1271 del código civil.

Es necesario destacar también la importancia de la transmisión de dominio de la cosa al comprador. Para ello, debemos analizar los artículos 1461 y 1474 del código civil.

1461: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.

1441.1: “En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al comprador, de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida”.

El vendedor tiene la posibilidad de reservarse el dominio de la cosa hasta la completa satisfacción del precio por el comprador, estableciéndose una cláusula dentro del contrato.

Por último, conforme a lo dispuesto en el 1445, será indispensable el pago de un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Cabe la posibilidad de que el precio no se determine cuantitativamente en el momento de la celebración del contrato, pero al mismo tiempo no podrá pactarse en un momento posterior. Además, no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y no ha de ser necesariamente justo, es decir, se sigue el principio de la economía liberal, según las cuales las cosas valen lo que por ellas se pagan.

A continuación, entraremos a analizar si efectivamente la segunda compradora en este caso López del Valle S.L puede considerarse propietaria de la finca o no.

Tras haber analizado anteriormente los requisitos necesarios para adquirir la propiedad de un bien inmueble, de acuerdo a lo dispuesto en el 1445 del código civil, podemos afirmar que efectivamente López del Valle S.L se convierte en propietaria de la finca. Se cumplen los requisitos necesarios para ello.

En primer lugar, observamos que existe un consentimiento, entre el vendedor y la compradora constando dicha compra en escritura pública.

En segundo lugar, se cumple el requisito de onerosidad, la vendedora recibe un dinero, y el comprador paga el precio pactado.

En tercer lugar, existe una reciprocidad mutua. Asimismo, hay un objeto de por medio concretamente un bien inmueble, como es la finca.

En quinto lugar, el vendedor traslada el dominio de la cosa mediante escritura pública.

Por último, existe el pago de un precio por parte de la sociedad compradora al vendedor, concretamente 380 000 euros.

Asimismo, la sociedad compradora para asegurarse completamente la propiedad de la finca, decide inscribirla en el Registro de la Propiedad de cara a terceros. De acuerdo con el artículo 34 de la ley hipotecaria “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.”

El artículo 34 de la ley hipotecaria contempla los supuestos de adquisiciones a “non domino” es a favor de los terceros adquirientes de buena fe que cumplan los requisitos establecidos en el mismo. La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2011[4], en relación a la adquisición de los bienes inmuebles afirma que “si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión que sí se inscribe (venta de cosa ajena) se da lugar a una adquisición «a non domino» por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero”.

Por consiguiente, en el caso de que algún tercero reclamase la propiedad de dicha finca no tendría ninguna posibilidad de recuperarla ya ç la sociedad López del Valle S.L figura en el registro como titular de dicha finca concretamente desde el 1 de abril de 2008 y por tanto quedará protegida por el principio de fe pública registral. Asimismo, en este caso, la primera compradora Amalia Castillo si hubiera adquirido la propiedad de la finca y hubiese decidido no inscribir la venta de la finca en el registro, la segunda propietaria al haber inscrito la finca y figurar en el registro como titular del inmueble, se convertiría en adquiriente a “ non domino” y la primera compradora perdería definitivamente la propiedad del inmueble, no teniendo derecho alguno a reclamar la propiedad gracias a la protección que concede el principio de fe pública registral.

---------------------------------------------------------------