OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

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OJO: Si queremos salir del inmueble antes de terminado el plazo del contrato, es OBLIGATORIO pedir autorización al arrendador (carga de informarle al arrendador). Básicamente la autorización se pide cuando aún no vence el plazo. La autorización no debe ser negada injustificadamente, no se puede obligar al arrendatario a permanecer en el inmueble si no quiere.

Ej.: imagina que faltan dos meses para que acabe el contrato de arrendamiento, no se debe cobrar con la garantía (porque ya no tienes ningún patrimonio con el cual realizar las remediaciones por desperfectos dejados por el individuo). La garantía no es un pago, es un depósito.

Lo que le conviene al arrendador es cobrarse la RENTA, no con la garantía.

¿Qué pasa si la garantía no es suficiente para cubrir las remediaciones que debe hacer el arrendador? La garantía se aplicará hasta donde se dé, pero el arrendatario tendrá que terminar de pagar si es que la garantía no es suficiente para la obligación de remediación. Es exigible cobrarle al arrendatario por dicho excedente, pero es muy difícil.

PLAZO DEL ARRENDAMIENTO

¿Qué es PLAZO? Es el transcurso de tiempo que determina la culminación de los efectos jurídicos del arrendamiento. Pero, el plazo no es lo mismo que el período. El plazo abarca todos los períodos del arrendamiento.

Los períodos no son otra cosa que los arcos de tiempo en el cual se fragmenta la ejecución de la obligación del arrendador. Pueden ser mensuales (es lo estándar), pero puede ser diarios, quincenales, depende de la autonomía privada.

El transcurso del período genera el efecto de pago de la renta por ese período, a veces se pacta que la renta se paga “por períodos vencidos” (recién cuando se termine de ejecutar la obligación correspondiente al período, se paga la renta) o “por periodos anticipados” (antes que el arrendador ejecute la obligación correspondiente al período, se debe pagar la renta). [Lo estándar es que se pague por períodos vencidos, aunque como arrendadores lo que más conviene es por períodos anticipados]

Clases de períodos. –

Forzosos [Art. 1701 CC]

Voluntarios [Art. 1702 CC]

Rige el principio de fuerza vinculante, las partes están comprometidas a ejecutar el arrendamiento sí o sí en ese plazo. [Si no se pacta nada, se entiende que se pactó forzoso]

Antes que se inicie el período 3 -voluntario-, las partes (ambas o una de ellas) tiene el derecho de evitar que este periodo se vuelva FORZOSO, tienen el derecho de dejarlo en el período 2, y dejar que el arrendamiento muera. Pero si llegan al período 3 sin manifestar su voluntad (silencio), entonces dicho período se convierte en período forzoso.

PLAZO DETERMINADO

Textual

Contextual

En el contenido del contrato los términos y condiciones establecen cuál será el plazo.

No está contenido en los términos y condiciones, sino se derivan de las circunstancias. Ej.: alquiler de bienes para una finalidad específica, del stand comercial para la feria de libro -el plazo que dure la feria del libro, no se pactó nada-

IMPORTANCIA: [Art. 1688 CC] porque solamente para los arrendamientos para plazo DETERMINADO hay una norma imperativa que restringe o limita el plazo de duración (cuál será la duración máxima del arrendamiento). [OJO: la regla es que como máximo el arrendamiento a plazo determinado durará 10 años]

Si es que se pactó que el plazo es de 15 años… Hay normas imperativas que determinan la reducción forzosa del máximo legal, se reemplaza la cláusula que establece un plazo de 15 años por la regla legal que dice que el máximo es de 10 años.

**Excepción: si el bien es de propiedad estatal o de incapaces (relativos) = 6 años.

¿Cuál es la justificación de los 10 años? Lo que tuvo en mente el legislador es evitar el gravamen (carga) que limite la propiedad por un tiempo prolongado. Evitar que pese sobre la propiedad del arrendador un gravamen demasiado prolongado en el tiempo, porque impediría la circulación de bienes hacia sus usos más eficientes, al tráfico jurídico.

PROFE: no tiene sentido, porque hay contratos que tienen un plazo de hasta 30 años (usufructo) o 90 años (superficie), no tiene sentido que se haya limitado a 10, y las operaciones económicas de hoy en día necesitan más bien que el plazo del contrato sea prolongado.

PLAZO INDETERMINADO

Es un arrendamiento que no tiene plazo, o se omite estipular un plazo.

PREGUNTA: ¿Estarán sometidos a la prohibición o a la extensión máxima que establece la ley de 10 años?

[Art. 1703 CC] ➔ no significa que las partes estarán vinculadas ETERNAMENTE; en los contratos a plazo indeterminado, cualquiera de las partes puede desistirse (derecho de desistimiento otorgado por la ley) con una carga de preaviso de 30 días (Art. 1365 CC).

Si es así, si cualquiera se puede ir con dicho preaviso, ¿se justifica que el plazo máximo sea 10 años? No, porque no hay un gravamen prolongado que afecte la propiedad, si ya tienes el derecho de desistimiento para irte en cualquier momento. El plazo máximo de 10 años no se aplica a los arrendamientos de plazo indeterminado.

¿Qué pasa si se tiene un arrendamiento de 10 años, y estipulamos que al término del plazo se entenderá renovado por un plazo igual de 10 años? El silencio vale como renovación automática, si quiere desistirse esto se tienen que manifestar. ¿Se está violando la regla del plazo máximo de 10 años? ➔ Antes que venza el plazo las partes pudieron haberlo impedido, obstaculizar la renovación automática; al mantenerse en silencio renovaron. NO SE ESTARÍA VIOLANDO LA REGLA porque no hay un gravamen prolongado que afecte la propiedad, porque no hay ningún impedimento para que las partes se opongan a dicha renovación automática.

¿Qué es el PLAZO DE GRACIA?

- Se entiende el plazo o período de tiempo dentro del cual el inquilino va a tener a su disposición la cosa (mueble o inmueble), y no va a pagar renta. Porque usualmente este plazo se usa para la implementación del comercio, de oficina, se están acondicionando los ambientes, PERO no estás