CONTRATOS II UNIDAD COMPRA VENTA

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Quien es actual propietario de la bicicleta ¿porqué?.

PREGUNTA 2:

Juan celebra un contrato de compra venta de un terreno agrícola con Dionisia, por el precio de S/20,000.00 que Dionisia queda en pagar en una semana . Juan le hará entrega del bien en el momento del pago.

Vencido el plazo Dionisia no le hace pago alguno, pero se acerca a decirle “ya le vendí mi chacra a Mario”.

Juan , molesto, le dice que la chacra sigue siendo de él porque no le han pagado ni un real y , además, nunca la entregó.

Mario quiere saber si es el dueño o no. ¿porqué?.

Contéstate ambas preguntas aplicando la teoría del título y el modo-

Compra venta con Reserva de Propiedad.-

Es el pacto por el cual el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él ,según lo convenido en el contrato, aunque el bien haya sido entregado al comprador. Es decir el bien sigue siendo de propiedad del vendedor hasta que el comprador no pague lo convenido en el pacto.

Pese a no ser aún el propietario del bien , el comprador asume el riesgo de la pérdida o deterioro del bien, desde el momento de la entrega.

Cuando el comprador termina de pagar el toral del precio o parte del mismo , según lo convenido en el pacto , adquiere automáticamente el derecho de propiedad del bien .

Es en el pacto en donde se establece si es el pago del total o de solo parte del precio lo que convertirá al comprador en propietario.

La reserva de la propiedad es oponible por el vendedor a los acreedores del comprador solo si conste por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo ,y si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado.

Pacto de Retroventa.-

El pacto de retroventa, en la doctrina se llama retracto convencional o facultad de conservar la cosa vendida. Debe ser establecido expresamente en el contrato.

La retroventa, es la oportunidad que la ley otorga al vendedor para recuperar el bien que ha vendido ,resolviendo unilateralmente el contrato sin necesidad de intervención judicial. Este pacto trata de que el comprador recupere el bien que vendió de urgencia dentro del tiempo establecido por la ley .Según el Art.1588 es de dos años , tratándose de inmuebles y de un año si se trata de bienes muebles, computados a partir de la celebración de la compra venta.

En caso de que las partes hayan pactado, un plazo mayor o lo hayan prorrogado, se considera reducido al plazo legal .Nada impide que pacten un plazo menor.

Si el vendedor decide resolver el contrato en uso de la facultad concedida a través del pacto de retroventa, no necesita invocar causal ni justificación alguna.

Por ejemplo:

Maribel (vendedora) y Leonidas ( comprador) celebran un contrato de compra venta sin pacto de retroventa, y luego Maribel quiere recuperar el bien, no va a poder dejar sin efecto el contrato sin que medie la voluntad de Leonidas en el mismo sentido.

Pero si en ese mismo contrato hubieran establecido un pacto de retroventa, entonces , dentro del plazo acordado ( o dentro del plazo legal que funciona cuando no hay plazo convencional) Maribel puede dejar sin efecto el contrato y recuperar el bien , devolviendo el precio.

Por otra parte el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.

La retroventa tiene detractores porque –afirman- dificulta la circulación de la riqueza, porque la compra venta queda bajo una condición resolutoria, que no consolida la propiedad adquirida.

Este pacto es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el correspondiente registro.

DERECHO DE RETRACTO.

"Es el derecho de sustituirse al comprador en las condiciones pactadas, adquiriendo el bien en su lugar.". No es un pacto establecido por las partes, sino un derecho establecido por la ley y solamente a favor de ciertas personas que se encuentran en las situaciones descritas en el art.1599 del C.C.

"Es una situación que puede producirse relativamente en una compra venta, para el efecto de que un tercero extraño al negocio jurídico que se ha realizado de compra venta, se sustituye al comprador adquiriendo la cosa vendida, pagando a dicho comprador lo que éste último pagó al vendedor."

Por ejemplo:

Rafael y Lucrecia celebran un contrato de compra venta del 50% de las acciones y derechos sobre un inmueble de copropiedad de Rafael y de su hermano Roberto (titular del restante 50%), por el precio de S/45,000.00 , a pagarse conforme la manera convenida , entre otras condiciones señalados en el documento firmado.

Roberto puede convertirse en retrayente porque tiene el derecho establecido en el inciso 2 del art.1599 C.C., y si decide retraer ( recordar que es un derecho no una obligación) se subrogará en Lucrecia ocupando su lugar como compradora y sometiéndose a todos los términos del contrato ya existente, ya celebrado, y sin posibilidad de exigir la previa discusión de algunos de los extremos del acuerdo.

PREGUNTA:

Supongamos que en el caso descrito Rafael tenga otro hermano ( Sigifredo) con quien es copropietario de otro inmueble , podría este hermano ejercer el derecho de retracto? argumentando su condición de copropietario?

NATURALEZA JURÍDICA :

Según una primera posición, el retracto es el derecho que compete a alguien para adquirir para sí el bien comprado por otro, rescindiéndose el contrato celebrado.

De acuerdo con una segunda posición, el retracto debe ser considerado como un derecho de subrogación en virtud del cual el comprador es sustituido por un tercero ajeno al contrato de compra venta, quedando subsistente éste contrato.

Nuestro Código opta por la segunda posición al establecer que el retrayente tiene el derecho de subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del Contrato de Compra Venta, con lo cual pone de manifiesto