Copropiedad y condominio

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La copropiedad nace comúnmente cuando una persona, propietaria de una cosa, muere y la deja a varios herederos; cuando, por ejemplo, los padres compran una casa o un terreno para sus hijos, o bien cuando los esposos contraen nupcias bajo el régimen de sociedad conyugal o comunidad de bienes, aun cuando en estas hipótesis caben algunas objeciones: por el consiguiente, podemos decir que las fuentes de la copropiedad son: la ley y el contrato.

Consideramos conveniente aclarar que comunidad y copropiedad son conceptos en parte coincidentes y en parte distintos. Aquélla es el género y ésta la especie. La diferencia esencial entre una y otra radica en esto: la comunidad es la cotitularidad de cualesquiera derechos, y la copropiedad es la cotitularidad del derecho de propiedad exclusivamente.

En consecuencia, el concepto de “comunidad” es más amplio que el de “copropiedad”, concepto éste que, por lo demás, no debe ser confundido con el de propiedad comunal – la cual recae sobre cosas comunes que no son susceptibles de propiedad privada –, ni con el de propiedad colectiva, pues en ésta el dominio corresponde a la entidad jurídica que representa a la colectividad.

- Tipos de copropiedad

Según la doctrina más acreditada, las formas de copropiedad pueden ser clasificadas de la siguiente manera:

- Copropiedades voluntarias y forzosas

Las copropiedades voluntarias son las generadas por un acuerdo de voluntades. Es principio de explorado derecho (recogido expresamente por el Código Civil del Edo. De Chihuahua en su artículo 901) que quienes tienen, por cualquier título, el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que, por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible. Por el consiguiente, cada propietario tiene derecho a solicitar la división del condueñazgo para que se le entregue material y jurídicamente su parte, salvo que exista un pacto sobre la temporalidad de la copropiedad.

El derecho a pedir que la copropiedad sea dividida, tiene dos limitaciones: a) que la cosa por razón de su naturaleza no sea divisible; b) que la cosa no admita lo que se denomina en la práctica “cómoda división”. El Código Civil del Edo. De Chihuahua en su artículo 902 prevé esta situación y ordena:

Si el dominio no es divisible, y la cosa no admite cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

Las copropiedades forzosas son aquellas en las que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad física para obtener la división de la cosa o para lograr su venta, de tal manera que la ley no tiene más salida que reconocer ese estado de indivisibilidad.

Como formas de copropiedad forzosa se citan:

1ª. La de personas que son propietarias, cada una, de un piso diferente en un edificio de distintos niveles. En el edificio hay cosas comunes: cimientos, azotea, escaleras, pasillos, patios, etc.

2ª. La “medianería”. Esta palabra proviene del término “medianero”:

… que lleva o tiene algo a medias con otro. Pared, muro, seto, vallado y toda clase de instalaciones o espacios que se hallan entre dos fincas colindantes y cuya propiedad es común a los dueños de ambas.

En la doctrina, la naturaleza jurídica de la medianería no está bien clarificada. Algunos autores piensan que es una “servidumbre legal”, otros le niegan esa calidad y consideran que es una copropiedad o comunidad. Nuestros códigos civiles reglamentan la medianería como una copropiedad. El artículo 915 del Código Civil del Edo. De Chihuahua dice:

ARTÍCULO 915. Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario: I. En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación; II. En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo; III. En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Por el consiguiente, la medianería encaja en el tipo de la copropiedad forzosa.

- Copropiedades temporales y permanentes

Se denominan “copropiedades temporales” a las que, mediante un convenio, son constituidas para durar un tiempo determinado. Por lo tanto, estas copropiedades son siempre voluntarias.

Copropiedades permanentes son las que, por disposición de la ley, deben subsistir, ya que se prohíbe su conclusión, como cuando la copropiedad recae sobre una cosa indivisible. De aquí se deduce lo siguiente: la temporalidad o la permanencia de la copropiedad se derivan de la naturaleza voluntaria o forzosa de la copropiedad.

- Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas

La copropiedad reglamentada es la que obedece a una regulación expresa, específica, de la ley; mencionemos las que nacen de la herencia, de la medianería o del condominio en sentido estricto, v. gr., la copropiedad sobre los bienes comunes, cuando los distintos pisos de un edificio pertenecen, asimismo, a distintas personas. Las copropiedades no reglamentadas son las que carecen de una normatividad específica y, por ende, se rigen por las reglas generales de la copropiedad.

- Copropiedades sobre un bien determinado y sobre un patrimonio o universalidad

La copropiedad se constituye por regla general sobre uno o más bienes determinados. No obstante, se da el caso de la que resulta de una universalidad jurídica, como es el patrimonio integrado por un activo y un pasivo. Tal es el caso de la transmisión hereditaria. El artículo 1190 del Código Civil del Edo. De Chihuahua dice:

ARTÍCULO 1190. La propiedad de los bienes hereditarios se trasmite a los herederos, por ministerio de la ley, en el momento de la muerte del autor de la sucesión. Si son varios los herederos, mientras no se hace la división, todos adquirirán derecho a la masa hereditaria como a un patrimonio común. Habiendo legatarios, los derechos de éstos se limitarán a los bienes que les habrán de corresponder.

Los herederos tienen en la masa hereditaria una parte alícuota, con valor positivo y negativo, puesto